울산지방법원 2025타경13145. 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 515-6에 있는 숙박시설과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물이며 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 3,139.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공유자는 윤병련·이상석으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2012년 태화새마을금고 근저당권 2건은 2015.04.20. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 2025.12.31. 임의경매개시결정과 2026.01.07. 윤병련 지분 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13145 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 515-6 · 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천1길 100 |
| 용도 | 숙박시설 + 토지 · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 3,139.1㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 윤병련 지분 2분의 1 · 이상석 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,505,056,500원 / 4,505,056,500원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,219,632,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.04.20. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 임의경매개시결정과 울주군의 윤병련 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 2012년 태화새마을금고 근저당권 650,000,000원과 2,080,000,000원은 2015.04.20. 해지를 원인으로 이미 등기말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 신건 가격 메리트 단정 금지
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 4,505,056,500원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 숙박시설 + 토지의 일괄매각 물건은 일반적인 주택처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려워, 신건이라는 이유만으로 감정가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,505,056,500원 | 0원 | 1,937,605,935원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 3,604,045,200원 | 0원 | 1,045,604,748원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,883,236,160원 | 0원 | 332,003,798원 |
현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 국민은행 채권최고액 2,520,000,000원은 모두 배당되는 계산입니다. 따라서 이 시뮬레이션에서는 회차가 내려가더라도 매수인에게 전가되는 미배당액이 생기지 않습니다. 다만 이 결과는 임대관계 미상이라는 현장 리스크를 제거해 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,505,056,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,450,565원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,937,605,935원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액과 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남알프스복합웰컴센타 남동측 인근에 위치하며, 주변은 모텔·상업나지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있고 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중이며 위생·급배수, 전기·조명, 소화설비, 무인주차설비, CCTV설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3,139.1㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·가로장방·중로각지이며 공시지가는 328,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 온천원보호지구, 공원마을지구, 군립공원, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차관계, 대항력 성립 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 관정이 포함됩니다. 실제 현황과 매각 대상의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 4,505,056,500원의 시세 적정성을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 토지이용 제한. 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원 등 복수의 제한이 있으므로 향후 이용계획과 충돌하는지 확인해야 합니다.
- 숙박시설 환금성. 일반 주택과 달리 매수층이 제한될 수 있으므로 운영성·재매각 가능성까지 포함해 판단하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 가격과 점유는 별도 검증”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.04.20. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 채권 미배당 0원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리가 단순하다는 것과 투자판단이 쉽다는 것은 다른 문제입니다. 감정가가 4,505,056,500원에 이르는 숙박시설·토지 일괄매각이고 비교 실거래 자료가 없으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 게다가 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원 등 복수의 토지이용 제한이 걸려 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 점유 확인·가격 검증·환금성 검토가 승부처인 물건입니다.
