울산지방법원 2026타경10017. 양산시 남부동 ‘양산신도시아파트청어람’ 209동 3층 304호 아파트입니다. 소유자 김영철 명의의 소유권이전등기는 2005.09.21 접수됐고, 말소기준권리는 같은 해 2005.11.17 설정된 주식회사경남은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.29 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026.01.07 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후의 국 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서도 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 266,083,333원보다 낮고, 최신 거래인 2026.08의 262,000,000원보다도 낮습니다. 다만 세금 관련 권리가 다수 있어 배당표는 단순한 후순위 소멸 여부뿐 아니라 당해세 우선 여부까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 602-1 양산신도시아파트청어람 209동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 양주로 94 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.843㎡ · 15층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 김영철 · 2005.09.21 소유권이전등기 (2002.12.17 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 78,218,032원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2005.11.17 경남은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.12.29 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 존재하는 국 근저당권 884,988,696원, 서울보증보험·한화생명보험·교보문고 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 95.8%
현대롯데청어람 동일 면적 84.84㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 266,083,333원, 최저는 240,000,000원, 최고는 300,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 262,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 11 | 263,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 11 | 267,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 266,083,333원 |
신건 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 266,083,333원의 95.8%입니다. 최신 거래 262,000,000원보다도 낮아, 예시 사건처럼 “신건 가격이 최근 시세보다 비싼” 구조는 아닙니다. 다만 실거래 범위가 240,000,000원에서 300,000,000원까지 넓으므로 3층인 본건의 개별 상태와 동·향 차이를 확인하지 않고 평균값만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 884,988,696원 | 154,630,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 30,034,690원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사교보문고 | 16,129,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,037,153,226원 중 예상 배당액은 250,630,000원이며, 미배당액은 786,523,226원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삽량초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 304호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 승강기·난방·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 부지로 이용 중이며 주변 가로망 상태와 주차장 시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 936,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 현대롯데청어람 1,724세대, 2005.01.15 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 최근 12개월 평균은 266,083,333원이고 최신 거래는 262,000,000원입니다. 현재 최저가 255,000,000원은 그보다 낮지만 최근 거래 최저 240,000,000원보다는 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 204,000,000원, 2회 유찰 시 163,200,000원으로 계산돼 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실제 실거래 원문을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신건에서도 시세 아래”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2005.11.17 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 255,000,000원이 최근 12개월 평균 266,083,333원의 95.8%이고, 최신 2026.08 거래 262,000,000원보다 낮아 최근 시세 이상을 주고 사는 구조는 아닙니다.
다만 신건 할인폭이 큰 편은 아니고 최근 실거래가 240,000,000원부터 300,000,000원까지 넓게 분포합니다. 여기에 국세·지방세 관련 권리가 다수 존재하므로, 실제 점유와 당해세 여부를 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 핵심입니다. 권리 안전성은 강점이지만, 가격 메리트는 개별 호수 상태와 응찰 경쟁까지 확인해야 확정할 수 있습니다.
