창원지방법원 2025타경216. 함안군 대산면 평림리 697 소재의 토지와 2층 철골조 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 감정평가상 1층 공장·창고, 2층 사무실·화장실 등으로 이용 중이며, 토지는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 공장용지입니다. 말소기준권리는 2024.02.21. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 552,000,000원이고, 같은 날 후순위 근저당권 1,440,000,000원, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 주식회사 참스(대표자:한승희)가 제시건물 1층 일부를 창고로 점유하고 보증금 5,000원으로 기재되어 있습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 승계 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 대산면 평림리 697 · 경상남도 함안군 대산면 평림2길 153 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장·창고, 2층 사무실·화장실 |
| 건물 구조 | 일반철골조 패널지붕 2층 · 주기둥 H-형강(400×200mm) · 처마고 약 11m |
| 토지 | 3,174㎡ · 공부상 지목 답 · 현황 공장용지 · 토지이용상황 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 한토머트리얼주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,076,068,360원 / 1,017,274,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,704,708,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 공시지가 | 201,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.21. 접수된 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 552,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 1,440,000,000원, 2025.05.01. 임의경매개시결정, 2025.06.24. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유 임차인 1명, 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 참스(대표자:한승희) | 제시건물(가) 1층 부분 | 창고 | 5,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증금 자체는 현황조사상 5,000원으로 기재되어 있으나, 보증금 액수만으로 대항력이나 우선변제권을 판단할 수는 없습니다. 특히 전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준권리 2024.02.21.보다 앞서는지 뒤서는지 판정할 수 없습니다. 현재 배당표에 임차인 배당이나 매수인 승계액이 반영되어 있지 않다는 점과, 법률상 승계 가능성의 확인이 끝났다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 2,076,068,360원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,017,274,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 712,091,800원(감정가 34%), 4회 유찰 시 498,464,259원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 가격 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 공장·창고와 토지가 결합된 물건인 만큼 가격 판단의 기준은 감정가 할인율보다 현황 이용, 토지·건물 상태, 임대차, 규제 및 실제 매수수요를 함께 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,017,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,572,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,440,000,000원 | 452,701,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 1,992,000,000원이며 현재 회차에서 채권자 예상배당은 1,004,701,260원, 미배당은 987,298,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평림동복지회관 북서측 인근에 위치하며 주위는 자연림, 농경지, 공장, 단독주택 등으로 형성되어 있고 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 공장·창고, 2층은 사무실·화장실 등으로 이용 중이며 급·배수, 위생설비 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 3,174㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공부상 지목은 답이지만 현황은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 주식회사 참스의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 2024.02.21. 말소기준권리보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 점유범위 확인. 현황조사상 임차부분은 제시건물 1층 부분, 용도는 창고입니다. 실제 점유면적과 인도범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명 불요 회신 확인. 공부상 지목이 답이지만 농지전용 사업이 완료되어 농지로 볼 수 없고 취득 시 농지취득자격증명이 필요 없다는 대산면사무소 회신이 제출되어 있으므로 원문을 대조하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지·공장 규제 확인. 계획관리지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역의 적용 내용을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 공장·토지의 현황과 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 배당 및 인수 여부는 원본 서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 환금성
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2024.02.21. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 점유 중인 주식회사 참스의 대항력·우선변제·승계 여부가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
가격도 같은 원칙입니다. 2회 유찰로 최저가가 1,017,274,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 공장·창고와 3,174㎡ 토지가 결합된 물건인 만큼 현장 이용상태, 임대차, 규제와 실제 환금성을 함께 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 임차인은 미상, 가격 메리트는 별도 검증 필요”입니다.
