창원지방법원 2025타경219. 창원시 마산회원구 양덕동의 케이씨월드카프라자입니다. 사건상 물건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 자동차관련시설입니다. 에이동 2층 270호는 상사사무실, 지하1층 비127호는 자동차 매매장으로 사용되는 구조입니다. 이 두 공간은 자동차 판매를 위한 시설로서 용도상 분리하기 어려워 일괄매각으로 평가되었습니다.

등기상 소유자는 이창희입니다. 2022년 5월 국민은행이 채권최고액 756,000,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 달 우리금융캐피탈도 156,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 압류와 가압류가 잇따랐으며 국민은행의 신청으로 2025년 5월 임의경매가 개시되었습니다. 신청채권자의 청구금액은 651,608,418원입니다.

현재 최저가는 감정가의 약 34.3%에 불과합니다. 그러나 감정가 대비 낙폭과 실거래 시세 대비 할인은 전혀 다른 개념입니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 자동차 매매업에 특화된 시설이므로, 실제 매수 수요와 임대 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2022.05.13 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 우리금융캐피탈 근저당권과 여러 압류·가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 2023년 창원시 압류도 2024년 해제로 말소되었습니다.

그러나 여기서 매수인 인수액이 무조건 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 영업시설을 사용하는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 대항력 취득 시점과 우선변제권을 판단할 자료가 확정되지 않았기 때문입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 임차보증금 승계 여부는 반드시 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이 물건의 가장 중요한 미확정 위험

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 임차인입니다. 보증금 기재 수치는 3,000이며 금액 단위는 원본에서 확인해야 합니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 현재 단계에서 보증금 인수액을 특정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 대비 34%는 아니다

이 물건의 감정가는 728,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저가는 249,704,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 상당하지만, 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 해당 회차의 매각가격을 가정한 배당 계산입니다. 실제 다음 회차 진행 여부와 매각조건은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 채권 미배당은 매수인의 자동 인수채무를 뜻하지 않습니다.

특히 3회 유찰이라는 사실은 저가 매수 기회인 동시에 기존 가격대에서 낙찰이 성사되지 않았다는 신호입니다. 유찰의 원인을 단순한 가격 문제로만 볼 수는 없습니다. 특수용도에 따른 제한적인 수요, 점유관계의 불확실성, 매각 대상의 일괄 구성 등도 확인해야 할 요인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,704,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 총 채권액은 1,080,970,720원입니다. 현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,295,856원을 제외한 245,408,144원이 국민은행에 배당되고, 후순위 채권자에게 돌아가는 배당금은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 835,562,576원입니다.

국민은행의 경매 신청 청구금액 651,608,418원도 전액 충족되지 못하는 구조입니다. 다만 배당 계산에서 사용한 국민은행의 756,000,000원은 근저당권 채권최고액이므로 실제 확정 채권잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산항 제3부두 북동측 인근의 케이씨월드카프라자입니다. 주변은 중소규모 공장과 근린시설 등이 밀집한 공업지대입니다. 감정평가상 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 본건 남측으로 폭 약 28m 도로, 북측 및 동측으로 폭 약 7m 도로에 각각 접합니다. 차량 접근 및 주변 도로 여건은 자동차관련시설이라는 이용목적과 연결해 평가할 필요가 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 7층 건물로, 외벽은 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수, 위생, 소방설비, 옥내외주차장 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지는 양덕동 974-21 및 974-22의 2필지 일단으로, 세장형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지이용계획상 일반공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 874,300원/㎡로 확인됩니다. 전체 토지면적은 9,764.0㎡이며, 이는 개별 경매 호실의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 2층 270호는 상사사무실, 지하1층 비127호는 자동차 매매장입니다. 자동차 판매 목적의 일괄매각 시설이라는 점이 일반 상가와 구분되는 핵심 특징입니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 이용상태와 영업시설의 적법성은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 자동차 매매업과 연관된 특수용도 부동산이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 거래 수요를 가정하기 어렵습니다. 3회 유찰된 사실을 감안하면 실제 매수 수요와 재매각 가능성에 대한 보수적 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 사업자등록 확인. 김진욱(현우카)의 사업자등록 신청일, 실제 점유개시일과 영업개시일을 확인해야 합니다. 말소기준권리인 2022.05.13보다 대항요건을 먼저 갖추었는지가 핵심입니다.
• 임대차계약서 원본 대조. 보증금 기재액 3,000의 정확한 금액 단위, 임대차 목적물의 범위, 계약일과 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력과 인수액 재산정. 선순위 대항력이 인정되는지, 배당으로 보증금을 얼마나 회수하는지에 따라 매수인 인수금액이 달라질 수 있습니다. 배당표상의 인수액 0원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 2층 270호와 지하1층 비127호의 매각 대상 범위, 면적, 대지권 및 현장 점유관계를 각각 대조해야 합니다.
• 동일 용도 실거래 조사. 케이씨월드카프라자 및 주변 자동차관련시설의 최신 매매사례를 확인하고 감정가보다 실제 시장 수요에 기초한 가격을 기준으로 삼아야 합니다.
• 임대수익과 공실 위험. 현재 영업용 이용상태가 낙찰 이후에도 유지될 수 있는지, 임차인이 퇴거할 경우 새로운 사용자를 확보할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 세금·압류 확인. 창원시 및 국민건강보험공단 압류의 실제 채권 잔액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 당해세 관련 배당 변동 가능성도 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 상업용 집합건물 특성상 공용관리비, 시설 유지·관리 비용과 체납 여부를 확인해야 합니다. 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 부담을 사전에 파악할 필요가 있습니다.
• 현장조사 및 명도. 실제 영업 중인 임차인이 존재하므로 낙찰 이후 점유 이전 가능성, 명도 협의 및 법적 절차의 필요성을 검토해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실질취득가

이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 728,000,000원에서 최저가 249,704,000원으로 내려왔고, 이미 3회 유찰되었습니다. 하지만 이 할인율만으로 투자 매력이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

등기상으로는 2022.05.13 국민은행 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조여서 기본적인 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 그러나 실제 임차인인 김진욱(현우카)의 대항력, 우선변제 여부와 보증금 인수 가능성은 확정되지 않았습니다. 배당모형의 인수액 0원과 매수인의 최종 인수액 0원은 같은 의미가 아닙니다.

게다가 이 부동산은 자동차관련시설의 일괄매각 물건입니다. 동일 용도의 최신 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 3회 유찰은 가격 하락의 기회이지만 제한적인 환금성과 매수 수요의 불확실성을 함께 보여주는 신호로도 해석해야 합니다.

종합 판단은 보수적입니다. 임차인의 대항력과 보증금 단위를 먼저 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득가를 산정한 뒤, 자동차관련시설의 실제 시장가격과 비교해야 합니다. 이 과정이 끝나기 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 적극적인 입찰을 권하기 어려운 물건입니다.