창원지방법원 2025타경219. 케이씨월드카프라자 에이동 2층270호를 중심으로, 감정평가에서는 지하1층 비127호와 함께 자동차 판매를 위한 시설로 평가된 물건입니다. 2층270호는 자동차관련시설인 상사사무실, 지하1층 비127호는 자동차관련시설인 매매장으로 이용되고 있으며, 두 시설은 용도상 불가분 관계로 일괄매각됩니다.
등기 흐름의 기준점은 2022.05.13 설정된 국민은행 근저당권 756,000,000원입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈 근저당과 창원시 압류, 바로저축은행·경남신용보증재단·하나카드·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리와 별개로 현재 사용 중인 임차인의 대항력은 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경219 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 2층270호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 자동차관련시설 · 2층270호 상사사무실 · 지하1층 비127호 매매장 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 자동차 판매를 위한 시설로서 용도상 불가분 관계 |
| 소유자 | 이창희 |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 509,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 651,608,418원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.05.13 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 756,000,000원이고, 공동담보로 케이씨월드카프라자 지하1층 비127호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 우리금융캐피탈 근저당권 156,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2023.05.26 창원시 압류는 2024.05.22 말소등기가 이루어진 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진욱(상호:현우카) | 본건 전부 · 사무실 및 매매장 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김진욱(상호:현우카)이 본건 전부를 사무실 및 매매장으로 사용하고 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 자료만으로 대항력 有라고 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,496,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 756,000,000원 | 502,104,000원 |
| 3. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 바로저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,520,720원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 46,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,080,970,720원 중 502,104,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 578,866,720원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 509,600,000원 | 502,104,000원 | 578,866,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 356,720,000원 | 350,925,920원 | 730,044,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 249,703,999원 | 245,408,143원 | 835,562,577원 | 0원 |
신청채권자 국민은행의 청구액은 651,608,418원입니다. 현재 회차에서는 국민은행 예상배당이 502,104,000원으로 청구액 전액을 충족하지 못하고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 350,925,920원, 245,408,143원으로 감소합니다. 매각가 하락은 매수자의 입찰금액을 낮추지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래 정보가 없어 현재 최저가 자체가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산항 제3부두 북동측 인근 케이씨월드카프라자에 위치하며, 주변은 중소규모 공장 및 근린시설이 밀집한 공업지대입니다.
- 이용. 2층270호는 자동차관련시설인 상사사무실, 지하1층 비127호는 자동차관련시설인 매매장입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 28M 도로, 북측 및 동측 약 7m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며 토지면적은 9,764.0㎡, 공시지가는 874,300원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 7층 건물이며 급·배수, 위생, 소방, 옥내외주차장 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 김진욱(상호:현우카)의 전입신고일·사업자등록 관련 점유요건·확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 2층270호와 지하1층 비127호가 자동차 판매시설로 함께 평가된 구조이므로 매각대상 목록과 대지권을 원문에서 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 창원시 및 국민건강보험공단 압류가 존재하고, 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행과 우리금융캐피탈 근저당에는 지하1층 비127호가 공동담보로 기재되어 있어 공동담보 배당관계를 함께 살펴야 합니다.
- 가격 검증. 현재 509,600,000원은 감정가의 70%이지만 비교 실거래가 없으므로 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도·환금성. 일반공업지역의 자동차관련시설이라는 특성상 일반 주거용 부동산과 수요층이 다르므로 실제 매수·임차 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “임차인 안전”은 다른 문제
이 사건의 등기권리 흐름 자체는 명확합니다. 2022.05.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 우리금융캐피탈 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 현장에서 실제 사용 중인 김진욱(상호:현우카)의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 자동차관련시설의 제한적인 수요층, 비교 실거래 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”는 이유로 가격 가점을 줄 대상이 아닙니다. 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 임차관계와 시장가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.
