창원지방법원 2025타경12218. 김해시 한림면 용덕리 532-2의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 1,744㎡입니다. 소유자는 주식회사현광으로, 2023.09.25 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 아주산업주식회사 근저당 7,000,000,000원, 김지원 근저당 700,000,000원과 다수 가압류·압류 및 관련 가처분은 모두 데이터상 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리구조만 보면 매수인이 직접 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 그러나 물건의 성격은 단순하지 않습니다. 일괄매각 대상에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함되고, 기계기구 중 일부는 등기 내용과 현황의 제조년도·용량·수량이 다르며, 일련번호 9는 소재불명, 일련번호 17~30은 3~16과 중복됩니다. 정상작동 여부도 불분명합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소 여부보다 실제 자산의 존재·상태·가동 가능성 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 532-2 · 경상남도 김해시 한림면 용덕로199번길 32-88 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사현광 |
| 토지 | 1,744㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,833,102,040원 / 1,833,102,040원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,120,391,854원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 임차인 인수나 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.25 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 아주산업주식회사·김지원의 근저당권, 주식회사창신에이티씨·신용보증기금· 중소기업은행·신한카드주식회사·서울보증보험주식회사 등의 가압류, 신용보증기금의 가처분, 김해세무서장 처분청의 압류 및 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,833,102,040원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 시나리오는 1,466,481,632원, 2회 유찰 시에는 1,173,185,305원입니다. 다만 이 물건은 공장용지와 기계기구를 함께 보는 자산이고 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,833,102,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,731,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 근저당 · 아주산업주식회사 | 7,000,000,000원 | 492,371,020원 |
| 4. 가압류 · 주식회사창신에이티씨 | 4,950,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 693,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 164,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 177,129,156원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김지원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,317,800원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 101,443,516원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,657,530원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 11,972,498,002원, 예상 배당액은 1,812,371,020원, 미배당액은 10,160,126,982원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 공장·토지·기계기구 확인 포인트
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 1,744㎡입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농업진흥구역·농림지역에 접하고, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 계획관리지역에도 저촉됩니다.
- 공시지가. ㎡당 267,300원입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 2-1~2-16이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상의 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 목록 1의 일부는 현황상 도로로 이용 중입니다.
- 기계기구 불일치. 일련번호 6은 등기부상 제조년도가 2024년이나 현황은 2025.4로 조사됐고, 일부 기계기구는 등기부의 용량·수량과 현황이 다소 상이합니다.
- 소재불명·중복. 기계기구 일련번호 9는 소재불명이고, 일련번호 17~30은 3~16과 중복되는 기계기구입니다.
- 작동 여부. 기계기구 정상작동 여부는 불분명해 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.09.25 주식회사대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 기계기구 실사. 특히 소재불명 일련번호 9, 중복된 17~30, 제조년도·용량·수량 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 작동상태 확인. 정상작동 여부가 불분명하므로 실제 가동 가능 여부가 감정가 대비 실질가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 현황 도로 확인. 토지 일부의 현황 도로 이용 범위와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 이동 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 낙찰 자산으로 계산하지 않아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 등 토지이용 규제가 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 최근 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 자산 실사는 남는다”
이 사건의 등기상 권리구조는 기준이 분명합니다. 2023.09.25 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리만 보면 복잡한 채권액 규모에 비해 매수인의 직접 승계 위험은 낮습니다.
반면 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가와 신건 최저가는 1,833,102,040원이지만 비교 가능한 실거래 기준이 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 일괄매각되는 기계기구에는 소재불명·중복·규격 차이·작동 불명이 존재합니다. 일부 토지가 현황 도로로 이용되는 점과 토지이용 규제도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니라, 현장 실사로 감정가의 실체를 검증해야 하는 공장형 경매입니다.
