* 예상배당표상 금전채무 인수 추정액입니다. 주봉농산의 임차권 성립 여부 및 보증금은 확정되지 않았으며, 구분지상권·지역권 등 비금전적 권리는 별도로 존속합니다.

창원지방법원 2025타경12646. 창원시 의창구 동읍 신방리에 위치한 공장 관련 부동산입니다. 현재 소유자는 주식회사나눔푸드로, 2018년 1월 9일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 6월 10일 조흥저축은행이 채권최고액 1,253,000,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 날 우리은행도 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 가운데 접수번호 31340인 조흥저축은행 근저당이 말소기준권리입니다.

등기부에는 과거 경매와 다수의 가압류·근저당 설정 및 말소 이력이 남아 있습니다. 그러나 과거 등기 상당수는 이미 말소되었고, 현재 말소기준 이후에 설정된 담보권과 가압류·압류 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 문제는 별도로 남는 토지의 이용제한 권리입니다. 선하지 구분지상권과 통행 목적 지역권은 매각물건명세서에 매수인 인수사항으로 명시되어 있어, 단순히 근저당과 가압류가 소멸한다는 이유만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 일부 용익권은 인수

특히 목록1의 구분지상권에는 말소기준보다 늦은 2022년 설정분도 포함되어 있습니다. 일반적인 후순위 근저당의 소멸 원칙과 달리, 해당 권리는 명세서에 명시적으로 인수사항으로 기재되어 있으므로 이를 우선 확인해야 합니다. 건물 등기부의 말소 여부만으로 전체 일괄매각 토지의 권리관계를 판단해서는 안 됩니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 4명(곳), 미상 점유 주의

실제 임차·점유자는 4명(곳)입니다. 확인된 보증금은 35,000,000원이며, 월차임 합계는 4,500,000원입니다. 다만 이는 계약 조건이 확인된 3곳의 합계로, 주봉농산의 금액은 포함되지 않았습니다.

유엔지푸드·코리아푸드앤테크·케이에프앤티유통 강민지는 모두 말소기준일 이후에 신고한 것으로 조사되어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 주봉농산은 신고일과 보증금, 점유 부분 등이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 대항력 및 우선변제 여부와 실제 배당요구 내용은 관련 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 56%, 시세 대비 저가인지는 별개

감정평가액은 3,580,305,500원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 2,004,971,000원입니다. 감정가 대비 56% 수준으로 내려왔지만, 공장과 기계기구를 포함하는 일괄매각 물건이라는 점에 주목해야 합니다. 일반 주거용 부동산처럼 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다. 선하지 저촉은 감정평가에 반영되어 있고, 기계기구는 현장 조사 당시 가동이 중지되어 있어 정상 작동 여부와 개별 가치를 재점검할 필요가 있습니다.

* 회차별 배당 추정에 반영된 금전채무 인수액입니다. 주봉농산의 권리 미상 및 매각물건명세서상 존속하는 구분지상권·지역권은 별도입니다. 향후 유찰 시나리오는 확정된 매각 결과가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,004,971,000원 가정)

서울보증보험 가압류의 2023.02.06. 경정등기는 독립된 신규 채권으로 확정할 수 없으므로, 원등기와 경정액을 별도 채권으로 중복 합산하지 않도록 실제 채권액을 확인해야 합니다. 위 표는 제공된 배당 추정 항목을 표시한 것이며 법원의 확정 배당표는 아닙니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용 22,449,710원을 공제한 후, 조흥저축은행에 1,253,000,000원, 우리은행에 729,521,290원이 배당되는 구조입니다. 우리은행부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류권자에게 돌아가는 예상배당은 없습니다.

제시된 모형상 채권자 전체 청구액은 3,344,090,910원, 채권자 예상 배당총액은 1,982,521,290원, 미배당 총액은 1,361,569,620원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 관련 당해세가 우선 차감될 경우 후순위 배당은 달라질 수 있고, 임차인의 최우선변제도 이 추정에는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·시설·환금성 메모 (감정 및 매각조건 기준)

• 토지. 공장용지 5,532㎡. 토지이용상황은 공업용, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 249,400원/㎡입니다.
• 용도·규제. 농림지역 및 농업보호구역에 포함되며 준보전산지·자연녹지지역과 접합니다. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 향후 용도 변경이나 증축 계획은 규제 검토가 선행되어야 합니다.
• 선하지. 목록1·2·3·5가 선하지에 저촉됩니다. 한국전력공사를 지상권자로 한 구분지상권이 설정되어 있으며, 해당 사항은 감정평가에 반영되어 있습니다.
• 통행권. 목록3에는 통행 목적의 지역권이 설정되어 있습니다. 실제 통행 범위와 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 매각 포함 시설. 제시외 건물(1-1~1-18)과 기계기구(1-19~1-23)가 일괄매각에 포함됩니다. 기계기구는 현장 조사 당시 가동 중지 상태로, 정상 작동 여부가 확인되어야 합니다.
• 매각 제외 시설. 목록1의 LPG 가스설비와 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 해당 시설을 낙찰자가 당연히 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 지하수. 목록1의 지하수는 폐공된 상태로 조사되었습니다.
• 경계. 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 지적측량이 필요합니다.
• 환금성. 공장용지·제시외 건물·기계기구를 포함하는 특수 목적 부동산입니다. 선하지 이용제한과 설비 상태를 함께 검토해야 하며, 감정가 대비 낙찰가격의 하락만으로 환금성이나 시장가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수권리 원본 확인. 목록1·2·3·5의 구분지상권과 목록3의 지역권에 관한 등기부·매각물건명세서·도면을 확인합니다. 토지의 실제 사용 제한 범위가 중요합니다.
• 미상 점유자 확인. 주봉농산의 점유 부분, 점유 개시 시점, 사업자등록·임대차계약·보증금·배당요구 여부를 확인하고 대항력 판정을 보완해야 합니다.
• 시설 실사. 기계기구(1-19~1-23)의 가동 가능 여부를 점검하고, 제시외 건물(1-1~1-18)의 현황을 확인해야 합니다.
• 제외 시설 분리. LPG 가스설비와 이동 가능한 컨테이너 1동의 매각 제외 조건을 반영해 인계·철거 관련 문제를 확인해야 합니다.
• 지적측량. 인접 토지와의 경계가 불명확하므로 실제 점유 범위와 공부상 경계를 대조해야 합니다.
• 세금·배당 확인. 국세·지방세 관련 압류와 당해세 우선배당 여부를 확인합니다. 예상배당액과 법원 확정배당은 다를 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가의 56%라는 할인율만으로 매입 적정성을 판단하지 말고 공장·설비·토지 이용제한을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
• 매각조건 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서와 일괄매각 범위를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 56% ≠ 인수위험 해소”

이 물건은 감정가 3,580,305,500원에서 최저가 2,004,971,000원으로 내려온 2회 유찰 공장 관련 부동산입니다. 조흥저축은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 예상배당상 금전채무 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 토지에 설정된 구분지상권·지역권은 명시적으로 인수되며, 실제 임차·점유자 4명(곳) 가운데 주봉농산은 권리관계가 불명확합니다. 더불어 기계기구 가동 중지와 경계 불분명, 매각 제외 시설 등 공장 특유의 실사 과제가 남아 있습니다.

최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 인수되는 토지 권리의 범위, 미상 점유자의 법적 지위, 공장시설의 가동 가능성, 실제 사용가치를 확인한 뒤 매입가격을 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 후 무엇을 온전히 사용할 수 있는가에 있습니다.