룰상 인수 56,838,000원, 확약으로 실질 0원* — 파주 트루아종타운하우스 104호

의정부지방법원 2025타경62463. 파주시 금촌동 ‘트루아종타운하우스’ 101동 104호로, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 복층형 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 1층에 방·거실·주방·현관, 2층에 방 2개 등으로 조사됐습니다. 감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 217,000,000원입니다.

이 사건은 최저가만 보면 감정가보다 93,000,000원 낮아 보이지만, 원래 권리구조대로라면 그렇게 단순하지 않습니다. 임무현은 2022.02.16. 전입·점유했고, 말소기준권리인 윤무영 근저당권은 2022.09.21. 설정됐습니다. 따라서 임무현은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 270,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당받지 못하는 56,838,000원은 원칙적으로 매수인이 부담할 수 있습니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있습니다. 이 확약을 정상적으로 적용하면 임무현 관련 실질 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 217,000,000원*입니다. 확약 원본의 사건번호·대상 부동산·서명 또는 날인·조건 유무를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준은 2022.09.21. 접수된 윤무영의 근저당권입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정과 국세 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임무현의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2022.02.16.이므로, 임차권등기가 근저당권 이후에 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석

확인되는 점유 관계는 임무현과 서준식입니다. 임무현은 보증금·전입·확정일자가 확인되고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 서준식은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 법정 인수는 원칙상 없더라도 실제 점유 범위, 임대차계약의 존재와 명도 협의 가능성은 따로 점검해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 217,000,000원입니다. 표면 할인액은 93,000,000원이고 최저가는 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 물건이나 인근 유사 다세대의 최근 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

특히 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 실질취득액은 273,838,000원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 173,600,000원에 룰상 인수 99,630,400원이 붙어 273,230,400원, 4회 유찰 시에는 138,880,000원에 133,864,320원이 붙어 272,744,320원입니다. 즉 선순위 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 약 270,000,000원대에 고정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정 · 확약에 따른 매수인 인수 조정 전 배당 계산)

배당 계산상 임무현 보증금 미배당액은 56,838,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 임무현 관련 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 복층형 다세대주택으로, 1층은 방·거실·주방·현관, 2층은 방 2개 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 파주시 금촌동 금신공원 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 신구옥 혼성지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·급탕설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가 조사상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 다세대·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역의 복층형 다세대이므로, 감정가 할인율보다 실제 유사 매물의 거래기간과 매수층 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.05.21.자 확약서의 사건번호, 부동산 표시, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의와 조건 유무를 직접 확인하세요.
• 실질취득액 이중 계산. 확약 적용 시 현재 실질취득액은 217,000,000원*, 적용 불가 시 273,838,000원입니다. 두 시나리오를 모두 자금계획에 넣어야 합니다.
• 서준식 점유 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 현재 점유 범위, 실제 계약관계와 명도 협의 대상을 현장에서 확인하세요.
• 임무현 임차권등기 말소. 확약서뿐 아니라 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.09. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고 금촌동 유사 다세대·복층형 매물의 최근 거래가와 매도 호가를 비교하세요.
• 내부 상태. 복층형 구조의 누수, 결로, 계단 상태, 불법 구조변경 여부와 1·2층 실제 이용상태를 현장 조사하세요.
• 도로·주차·명도. 폭 약 4m 도로의 차량 교행, 주차 여건과 두 점유관계에 따른 인도 일정 및 비용을 점검하세요.
• 세금·관리비. 국세 압류 2건과 별개로 당해세, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 서로 대조한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — 확약 한 장이 실질취득액을 바꾼다

이 물건의 핵심은 최저가 217,000,000원이 아니라 대항력 있는 임무현의 보증금 270,000,000원입니다. 일반적인 권리 계산이라면 현재 회차에서 56,838,000원을 매수인이 인수해 실질취득액은 273,838,000원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 확약이 없다면 약 270,000,000원대의 총 부담이 유지됩니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 본 사건에 그대로 적용되면 임무현 관련 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 청구되지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 217,000,000원*으로 바뀝니다. 권리상 가장 중요한 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 확약 밖 점유자인 서준식의 사실관계와 복층형 다세대의 가격·환금성 검증은 여전히 남습니다.

결론은 “확약 원본 확인 전에는 273,838,000원짜리, 확인 후에는 217,000,000원짜리로 본다”입니다. 두 차례 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 확약의 유효성·서준식 점유 관계·유사 다세대 실거래를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.