대전지방법원 2025타경12989. 아산 배방읍 갈매리 ‘배방자이’ 122동 4층 402호 아파트입니다. 현 소유자 이현 씨는 2023년 10월 30일 매매계약으로 이 집을 340,000,000원에 취득했고, 2023년 11월 10일 소유권이전과 동시에 카카오뱅크에 채권최고액 331,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 천안세무서장의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 375,000,000원이고, 동일 면적 156.08㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 379,666,666원입니다. 최신 2026년 9월 거래도 390,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 게다가 최근 거래군이 과거 거래군보다 8.7% 높은 흐름이어서 하락 추세 물건은 아닙니다. 다만 최근 평균과의 차이는 약 4,666,666원에 그쳐, 신건 단계에서 큰 할인폭이 확보된 물건으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 508 배방자이아파트 122동 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방4, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관/전실, 드레스룸, 발코니 등 · 15층 건내 4층 |
| 소유자 | 이현 (2023.10.30. 매매, 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카카오뱅크 / 300,331,786원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 비교 실거래 면적 | 156.08㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.11.10. 카카오뱅크 근저당권입니다. 이후 2025.12.24. 천안세무서장 압류와 2026.01.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 98.8%, 최신 거래는 3.90억
가격 판단은 과거 전체 12건 평균 356,833,333원보다 최근 12개월 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 3건이고 평균은 379,666,666원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 156.08㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 156.08㎡ | 7 | 369,000,000원 |
| 2026.09 | 156.08㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 156.08㎡ | 3건 | 379,666,666원 |
현재 최저가 375,000,000원은 최근 평균의 98.8%입니다. 최신 거래 390,000,000원과 비교하면 15,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다도 4,666,666원 낮습니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세보다 높은 구조는 아닙니다. 다만 평균 대비 차이는 크지 않으므로, “경매라서 크게 싸다”는 단계도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,050,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 331,100,000원 | 331,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,850,000원 |
채권최고액 기준 배당 추정으로, 현재 회차에서는 카카오뱅크 근저당이 전액 배당되고 37,850,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산북수초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 규모. 배방자이는 1,875세대이며 사용승인일은 2007.12.26입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 4층이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 북측 4차선·남동측 3차선 포장도로가 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 493,300원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 과거 12건 전체 평균보다 최근 12개월 평균 379,666,666원과 최신 거래 390,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 가격 여유 확인. 현재 최저가는 최근 평균의 98.8%로 할인폭이 크지 않습니다. 경쟁으로 응찰가가 올라가면 최근 시세와의 차이가 빠르게 줄어듭니다.
- 점유·임대관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 최신 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 2025.12.24. 천안세무서장 압류가 있으므로 배당표의 소유자 잔여 37,850,000원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상황은 현장 직접 확인이 아니라 집합건축물대장·건축물현황도 등을 기초로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 시세 아래’
이 물건의 핵심은 명확합니다. 카카오뱅크 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해, 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 375,000,000원이 최근 12개월 평균 379,666,666원의 98.8%, 최신 거래 390,000,000원보다 낮아 최근 시세보다 비싼 신건은 아닙니다. 최근 거래 흐름도 이전 대비 +8.7%로 하락 추세가 아닙니다.
반면 평균 대비 할인폭이 약 1.2%에 그쳐 신건 자체의 가격 여유가 크다고 보기는 어렵습니다. 특히 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았으므로, 권리상 인수 0원이라는 장점과 현장 확인 필요성을 분리해 판단하는 것이 중요합니다.
