대전지방법원 2026타경17. 천안시 서북구 백석동 ‘백석현대’ 112동 202호 아파트입니다. 현 소유자 박계덕은 2021.09.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2025.04.18 접수된 오현숙의 가압류 127,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이후 신한카드 가압류와 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 염진수의 전입일은 2024.05.17로 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유와 전입 유지 등 요건을 충족했다면 대항력이 인정될 가능성이 있고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 보증금 확인 전까지 실질취득가를 184,000,000원으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경17 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 112동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박계덕 · 2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오현숙 / 137,438,356원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 실거래 비교면적 | 150.37㎡ · 백석현대 · 976세대 · 사용승인 1992.12.30 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준은 2025.04.18 오현숙 가압류입니다. 신한카드의 2025.12.03 가압류, 2026.01.19 오현숙의 강제경매개시결정, 2026.01.28 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염진수 실제 임차인 | 202호 | 2024.05.17 | 미상 | 2026.02.12 신청 | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액 및 최종 인수액은 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실질취득가 확인이 선행
백석현대 동일 비교면적 150.37㎡의 최근 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 214,416,666원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 데이터를 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 221,600,000원, 최신 거래는 2026.02 220,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 +5.9%입니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 150.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 150.37㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 150.37㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 150.37㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 150.37㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2024.10 | 150.37㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2024.10 | 150.37㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 150.37㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 150.37㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2024.03 | 150.37㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2023.07 | 150.37㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 2022.11 | 150.37㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 150.37㎡ | 5건 | 221,600,000원 |
현재 최저매각가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.0%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 낮은 금액이고 최근 추세도 +5.9%이므로, 인수 문제가 없다면 가격 숫자 자체는 최근 거래대보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 임차보증금이 미상이라 실질취득액을 먼저 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 2. 가압류 · 오현숙 | 127,000,000원 | 127,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,495,693원 | 31,495,693원 |
| 4. 경매개시결정 · 오현숙 | 137,438,356원 | 22,128,307원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 137,438,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 433,372,405원, 채권자 배당액은 180,624,000원, 미배당액은 252,748,405원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 특히 염진수의 보증금이 미상이므로 시뮬레이션상의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안 백석초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·교육시설·근린생활시설 등으로 형성된 주거지입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사의 부정형 토지이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음, 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 백석현대 976세대, 사용승인일 1992.12.30이며 동일 비교면적 거래가 계속 확인됩니다.
- 별도등기. 대지권등기 외의 지분에 근저당권설정등기의 별도등기가 있다는 비고가 있어 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 염진수 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 예상 인수액과 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일은 2024.05.17이지만 확정일자는 미상입니다. 전입과 실제 점유 유지 여부까지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 배당요구 확인. 2026.02.12 배당요구가 접수돼 있으나, 보증금·우선변제 순위가 확정되지 않아 미배당액을 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입 임차인의 구체적 보증금 내용과 모순이 없는지 원문을 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 대지권등기 외 지분에 근저당권설정등기의 별도등기가 있다는 비고를 등기 원문과 함께 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 214,416,666원보다 최근 12개월 평균 221,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 147,200,000원, 2회 유찰 117,760,000원이지만 임차보증금 승계가 존재하면 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “83.0%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금
신건 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 221,600,000원의 83.0%이고 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세 역시 +5.9%이므로 시세 데이터만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다.
하지만 이 사건에서 그 차이를 곧바로 “매입 메리트”로 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 염진수는 말소기준권리보다 앞선 2024.05.17 전입이고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력이 인정되면서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 염진수 보증금 확인 → 예상 배당액 계산 → 미배당 승계액 산정 → 실질취득가를 최근 시세와 비교하는 순서입니다.
