대전지방법원 2026타경10016. 천안시 서북구 두정동 ‘천안두정역푸르지오’ 105동 20층 2001호 아파트입니다. 박경숙·이국하가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2010년 2월 5일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 210,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 팜스코 근저당과 경매개시결정, 서해중앙신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 신건 가격은 다릅니다. 최저매각가 353,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 315,333,333원보다 높고, 2026년 8월 최신 거래 295,000,000원보다도 높습니다. 최근 12건의 최고가인 336,000,000원도 넘어서는 가격이어서, 신건 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2037 천안두정역푸르지오 105동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 등으로 이용중 · 철근콘크리트구조 24층 중 20층 2001호 |
| 전용면적 | 84.9872㎡ |
| 소유자 | 박경숙 2분의 1 · 이국하 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사팜스코 / 406,326,252원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2010.02.05. 국민은행 근저당권 210,000,000원입니다. 2022.07.18. 설정된 팜스코 근저당권 2,200,000,000원, 2026.01.07. 임의경매개시결정, 2026.03.24. 서해중앙신용협동조합 가압류 72,007,349원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 3.53억은 최근 거래보다 높다
두정역푸르지오 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026년 3월부터 8월까지 295,000,000원~336,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 315,333,333원이고, 가장 최근 거래는 2026년 8월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 336,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 22 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 312,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 25 | 316,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 25 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 315,333,333원 |
현재 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.9%입니다. 최근 거래 표본의 최고가 336,000,000원보다도 높은 수준이므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래 295,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 높은 위치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사팜스코 | 2,200,000,000원 | 137,258,000원 |
| 3. 가압류 · 서해중앙신용협동조합 | 72,007,349원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,482,007,349원 중 채권자 예상배당은 347,258,000원이며, 미배당액은 2,134,749,349원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정역 동측 인근으로, 주변에 지하철1호선 두정역·아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철1호선 두정역, 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 규모·연식. 두정역푸르지오는 937세대이며 사용승인일은 2009.11.26.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 315,333,333원의 111.9%로 최근 시세 이상입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 295,000,000원이며, 같은 달 336,000,000원 거래도 있습니다. 층·향·내부상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 282,400,000원, 2회 유찰 시 225,920,000원입니다. 각 회차에서 최근 실거래와의 차이를 다시 계산해 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐으나 임차인 신고는 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 설비 확인. 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 보류”
이 물건의 권리분석 결론은 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 팜스코 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 315,333,333원의 111.9%이고, 최근 거래 최고가 336,000,000원보다도 높습니다. 권리상 합격이 곧 가격상 합격을 의미하지 않습니다. 신건에서 서두르기보다 유찰 여부와 최신 거래를 함께 보며 가격 메리트가 생기는 구간을 확인하는 것이 핵심입니다.
