대전지방법원 2026타경10041. 천안시 서북구 성정동 천보주택 가동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 52,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 52,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 조영숙이며, 2002년 9월 24일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
가격부터 보면 신건 메리트는 분명하지 않습니다. 확인된 최근 거래는 2023년 9월 50,000,000원, 그 이전 2022년 2월은 55,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 평균은 50,000,000원으로, 현재 최저가는 그보다 2,000,000원 높은 104.0%입니다. 전체 2건 평균 52,500,000원만 보면 비슷해 보이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 9.1% 낮아진 하락 흐름이므로 전체 평균만 근거로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10041 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-5 가동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 45.93㎡ · 철근콘크리트조·시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 조영숙 · 2002.09.24 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 16,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 감정평가 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리보다 임차인 확인이 핵심
등기 이력에는 1998년 천안시 압류와 과거 경매가 있으나, 1999년 임의경매 낙찰과 함께 해당 압류·경매신청은 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 소유권은 2002년 조영숙에게 이전됐고, 이후 설정된 담보권 중 2016년 이봉훈 근저당권 16,500,000원이 현재 살아 있는 담보권으로 확인됩니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류 8,444,451원, 충남신용보증재단 가압류 75,700,000원 및 2026년 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박봉숙(PIAO FENGSHU) | 202호 | 40,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금은 없습니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 낙찰자 인수 가능성을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 4% 높은 신건
단지명은 천보주택(가,나), 총 12세대, 사용승인일은 1989.08.31입니다. 확인된 유사면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 45.42㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.02 | 45.42㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 52,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 52,000,000원은 전체 평균 52,500,000원에는 거의 근접하지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 50,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 104.0%로, 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,336,000원 |
| 2. 근저당 · 이봉훈 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,444,451원 | 8,444,451원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 75,700,000원 | 25,719,549원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 100,644,451원, 예상 배당액은 50,664,000원, 미배당은 49,980,451원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이며, 임차인 전입·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금 40,000,000원의 실제 배당 및 승계 관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안서초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 872,200원/㎡, 토지면적 492.2㎡이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역 및 복수의 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이고 1989년 준공 물건입니다. 확인된 실거래도 2건에 그쳐 거래 표본이 적으므로 환금성과 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못하고 감정했습니다. 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 박봉숙(PIAO FENGSHU)의 주민등록 전입신고일을 확인해 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 40,000,000원의 우선변제 및 실제 미배당 승계 가능성을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 52,000,000원은 최근 거래 50,000,000원보다 높고 최근 추세도 -9.1%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 미확인 물건이므로 수리비·점유 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 공용부분 체납 확인. 관리비 등 공용부분 체납 여부를 별도로 확인해야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 전입세대열람·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “52,000,000원이 전부가 아니다”
이 물건은 등기부만 보면 현재 경매로 소멸하는 후순위 권리가 중심이고, 법정지상권이나 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 현황조사에는 보증금 40,000,000원 임차인이 존재합니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득비용을 단순히 최저가 52,000,000원으로 놓고 판단할 수 없습니다.
가격 측면에서도 현재 신건은 유리하지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 50,000,000원인데 최저가는 52,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 -9.1%입니다. 여기에 12세대·1989년 준공 다세대라는 환금성 제약과 내부 미확인 요소까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “낮은 감정가”가 아니라 임차인 권리를 먼저 확정하고, 그 다음 최근 거래가격보다 충분한 안전마진을 확보할 수 있는지입니다.
