대전지방법원 2026타경10085. 천안시 서북구 쌍용동 쌍용모란아파트 1동 17층 1701호, 전용 116.07㎡ 아파트입니다. 소유자 윤준혁이 2021년 거래가 244,000,000원에 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당권 128,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 삼성생명보험주식회사 44,000,000원, 황혜진 123,500,000원, 이강순 50,000,000원의 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 266,000,000원인데, 최근 12개월 동일면적 평균은 259,400,000원입니다. 게다가 최신 거래인 2026년 7월 9층 거래는 230,000,000원이고 최근 시세 추세도 -2.5%입니다. 전체 12건 평균 263,333,333원만 보면 비슷해 보이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 653 쌍용모란아파트 1동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 116.07㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실/화장실2·현관·발코니 · 19층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 윤준혁 (2021.06.25. 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,599,693원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 모두 소멸
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 말소기준은 2021.06.25. 삼성생명보험주식회사 근저당권 128,700,000원입니다. 이후의 근저당 3건과 2026.01.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다
쌍용모란 동일면적 116.07㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 263,333,333원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 259,400,000원이고 최신 거래는 230,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.5% 낮아진 흐름이라 전체 평균만으로 신건 가격을 평가하면 현재 시세를 다소 높게 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.07㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 116.07㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 116.07㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 116.07㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 116.07㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2025.05 | 116.07㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2024.10 | 116.07㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 116.07㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2024.05 | 116.07㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2024.01 | 116.07㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2023.10 | 116.07㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2023.05 | 116.07㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.07㎡ | 5건 | 259,400,000원 |
신건 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,600,000원 높고, 비율로는 102.5%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교하면 차이는 36,000,000원입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 128,700,000원 | 128,700,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 근저당 · 황혜진 | 123,500,000원 | 88,776,000원 |
| 4. 근저당 · 이강순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 346,200,000원, 채권자 예상배당은 261,476,000원이며 미배당은 84,724,000원입니다. 후순위 채권의 미배당은 채권자 측 문제이고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안쌍용초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북측에는 8차선 이상의 불당대로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 17층이며 사용승인은 1994.11.09입니다. 개별난방·도시가스·승강기·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,322,000원/㎡입니다. 위반건축물은 없습니다.
- 단지. 쌍용모란은 386세대이며, 동일면적 실거래는 230,000,000원부터 295,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 102.5%이고 최신 거래보다 높습니다. 전체 평균 263,333,333원보다 최근 거래군을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.5% 낮아졌습니다. 신건 감정가 수준을 그대로 시세로 가정하지 마세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 난도를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부를 확인하지 못한 상태에서 감정평가가 이뤄졌으므로, 수리비·내부 상태 관련 불확실성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 근저당은 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 259,400,000원보다 높고, 최신 거래 230,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 시세가 -2.5% 하락한 점까지 감안하면 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 안전하지만, 신건 가격에는 안전마진이 부족합니다.
