한 줄 평 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있지만, 핵심은 대항력 있는 임차인 보증금 110,000,000원입니다. 배당 부족분 5,199,400원은 매수인이 인수하는 구조로, 실질취득가는 112,299,400원으로 판단해야 합니다.
감정가
153,000,000원
평가금액
최저가
107,100,000원
1회 유찰 후
실질취득
112,299,400원
낙찰가+인수액
핵심지표
B등급
권리·가격 종합
창원지방법원 2025타경371 사건은 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 소재 월영동한백아파트 101동 20층2002호입니다. 이용상태는 아파트이며, 소유자는 신동인입니다. 이 물건의 핵심은 후순위 권리 정리가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경371 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 180 월영동한백아파트 101동 20층2002호 |
| 용도 / 단지 | 아파트 · 한백 135세대 |
| 소유자 | 신동인 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 신청채권 청구 | 17,393,216원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
을구 9번 주택임차권등기는 임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2020.03.27, 확정일자 2020.03.27로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로, 배당 부족분은 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박주온 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 5,199,400원 |
⚠️ 매수인 인수 구조 107,100,000원 낙찰 가정 시 집행비용 2,299,400원을 제외한 배당 가능액은 104,800,600원입니다. 임차보증금 110,000,000원 중 5,199,400원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려가면 인수액은 증가합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
최근 12개월 평균 거래가는 134,400,000원, 최신 거래는 2025.07 120,000,000원입니다. 실질취득가 112,299,400원은 최근 평균 대비 약 83.6%, 최신 거래 대비 약 93.6% 수준입니다.
실질취득가와 최근 시세 기준 비교
④ 예상 배당표
| 항목 | 채권액 | 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 임차인 박주온 보증금 | 110,000,000원 | 104,800,600원 |
| 후순위 가압류 등 | 524,095,875원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 5,199,400원 | 미배당 보증금 |
✅ 가격 관점 최저가가 최근 12개월 평균보다 낮고, 실질취득가 기준으로도 최근 거래 수준 아래입니다. 다만 임차인 인수금액을 반영하지 않은 단순 최저가 비교는 금물입니다.
⛔ 권리 관점 대항력 임차인이 존재합니다. 보증금 부족분 5,199,400원은 매수인이 부담하며, 명도 및 임차권 관련 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 보증금 5,199,400원을 합산해야 합니다.
- 임차인 확인. 박주온의 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 134,400,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 인수권리와 별도로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸 보이는 최저가보다 인수 구조가 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 핵심 변수입니다. 현재 회차 기준 실질취득가는 112,299,400원으로 최근 시세보다 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 권리 분석에서 가장 중요한 것은 5,199,400원의 보증금 승계 부담이며, 입찰 전 임차권 관련 원본 확인이 필수입니다.
