의정부지방법원 2025타경62555. 파주시 월롱면 영태리의 4층 철근콘크리트 다세대주택 중 1층 102호입니다. 현재 소유자 김택현은 2021년 6월 매매로 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 안선옥의 대항력입니다. 안선옥은 2021.06.28. 전입했고 확정일자는 2021.06.21.이며 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준인 2023.01.27. 국세 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다.
정상적인 대항력 인수 구조라면 현재 회차 배당에서 보증금 중 71,777,000원만 배당되고, 부족분 58,223,000원을 매수인이 인수합니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.10. 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문입니다. 이 확약이 적용되는 안선옥 임차보증금에 한해서는 룰상 계산되는 인수액이 있어도 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 영태리 342-10 제2동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 기준시점 현재 다세대주택 이용 · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김택현 (2021.06.16. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.27. 갑구 13번 압류 · 국(포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 있다
말소기준은 2023.01.27. 국의 압류입니다. 이후 2024.04.15. 국의 추가 압류와 2025.03.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체는 2023.07.18.로 말소기준 이후지만, 안선옥의 전입은 2021.06.28.로 더 빠릅니다. 따라서 등기 시점이 늦다는 이유만으로 대항력이 사라지는 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안선옥 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 있음 전입 2021.06.28. | 있음 확정 2021.06.21. · 배당요구 | 실질 0원* 확약 전 룰상 58,223,000원 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 150,000,000원이고 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 5회 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거가 없습니다.
확약을 그대로 적용하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 낙찰가인 73,500,000원*입니다. 다만 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도의 실거래 비교 없이 판정할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 건물·호수별 상태와 주변 환경의 차이가 커 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 점수화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 안선옥 보증금 | 130,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 58,223,000원입니다. 다만 2026.06.10. 확약에 따라 이 금액의 매수인 상대 반환청구는 포기돼 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 별도로 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시농기계임대사업소 파주본소 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공장 및 창고·농경지가 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 난방·승강기·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측의 폭 약 6미터 포장도로가 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역 25km)입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10.자 확약이 이 사건·이 임차권을 정확히 대상으로 하고, 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 유지되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 58,223,000원이지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
- 세금 배당 변동 확인. 말소기준 자체가 국세 압류이고 추가 국세 압류도 있습니다. 배당표에 별도로 반영되지 않은 세금이 실제 임차인 배당액을 바꿀 수 있으므로 매각 전 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가의 49%까지 내려온 이유를 가격 할인 자체로만 해석하지 말고 현장 상태·주변 환경·수요를 직접 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실질취득 73,500,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하려면 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 장의 확약
이 사건을 숫자만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 낙찰가가 73,500,000원이어서 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 58,223,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 2026.06.10. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이번 사건의 핵심 인수위험은 실질 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격까지 매력적이라고 결론낼 수는 없습니다. 이미 5회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없기 때문입니다. 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격은 별도 검증이 필요한 5회 유찰 다세대”입니다.
