의정부지방법원 2025타경62555. 파주시 월롱면 영태리의 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김택현이며, 2021.06.16. 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득해 2021.06.28. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 국세 압류와 임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 2025.03.11. 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 보증금 130,000,000원의 임차권자 안선옥이 존재하지만 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 감정가와 최저가가 모두 150,000,000원으로 같고 이미 3회 유찰된 이력이 있으므로, 권리 인수 해소만으로 가격 경쟁력이 입증됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 영태리 342-10 제2동 제1층 제102호 도로명: 경기도 파주시 월롱면 통일로620번길 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김택현 (2021.06.16. 매매 · 거래가액 130,000,000원 · 2021.06.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (3회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 전후를 나눠 본다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안선옥 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2021.06.28 확정 2021.06.21 점유 2021.06.26 | 완료 2023.07.18 | 판정상 없음 기준권리 원본 재확인 | 순위 확인 확정일자·배당요구 있음 | 실질 0원* 잔존청구 포기·말소 동의 |
안선옥의 임대차계약일은 2021.05.18., 확정일자는 2021.06.21., 점유개시일은 2021.06.26., 주민등록일은 2021.06.28.이며, 2023.07.18. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마치고 배당요구를 했습니다. 실제 임차인은 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
* 확약서 적용을 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 확약서 원본, 적용 대상, 인감·권한, 임차권등기 말소 절차와 매수인에 대한 청구 포기 문구를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 현재 최저가는 100%
이 사건은 3회 유찰로 표시되어 있으나 현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 120,000,000원, 5회 유찰 시 96,000,000원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 100% | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 1,154,905,740원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 1,184,485,740원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 1,208,133,740원 | 0원* |
매각가가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 위험에 관한 계산일 뿐입니다. 동일 조건의 현재 실거래 비교 근거가 없으므로 150,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 2021년 소유권 취득 당시 거래가액 130,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 307,200,000원 | 147,100,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 | 380,485,740원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 박기태 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4-1번 가압류 · 박기태 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 경매개시결정 · 고흥군수산업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 94,320,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,302,005,740원 중 채권자 배당은 147,100,000원, 미배당은 1,154,905,740원으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시농기계임대사업소 파주본소 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공장 및 창고·농경지가 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호로, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 난방설비·승강기설비·위생설비·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측의 노폭 약 6미터 포장도로가 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)·가축사육제한구역·제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단독주택과 공장·창고·농경지가 혼재한 지역의 다세대주택인 만큼, 아파트형 대단지보다 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기 확약서의 원본, 제출 주체의 권한, 적용 임차인과 잔존청구 포기 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 매각대금 납부 후 안선옥 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 기준권리 재검증. 2013년 근저당권은 2018년 매각으로 말소된 기록이 있으므로 현 경매의 실제 말소기준과 임차인 대항력 순위를 최신 원본으로 다시 판단해야 합니다.
- 세금 확인. 포천세무서장·의정부세무서장 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 배당 예상액을 확인하세요.
- 현재 최저가. 3회 유찰 이력과 달리 최저가는 감정가 100%인 150,000,000원이므로 유찰 횟수만으로 할인 물건이라 판단하지 마세요.
- 현장 점유. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 공실 여부, 열쇠 인도 가능성, 명도 협의 대상을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 월롱면 영태리 인근 다세대의 최근 거래, 동일 건물·유사 면적 거래와 임대수요를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리·수선 비용. 1층 호실의 상태, 누수·결로·채광, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 보증금 130,000,000원의 실제 임차인 1명이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약서로 매수인에 대한 잔존청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있어 실질 인수 0원*이라는 점이 가장 큰 장점입니다.
그러나 권리 인수가 해소됐다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐지만 현재 최저가는 여전히 감정가와 같은 150,000,000원이고, 현재 시세를 검증할 동일 조건 실거래 근거도 없습니다. 여기에 과거 근저당권 말소 이력과 예상배당표 사이의 충돌, 국세 압류의 당해세 가능성, 공장·창고·농경지가 혼재한 다세대 입지의 환금성까지 확인해야 합니다. 결론은 인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 기준권리와 가격은 원본 확인 전까지 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.