창원지방법원 2025타경20349. 마산합포구 중성동 81-2·81-3 토지와 불종거리로 35 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 지하부터 2층까지는 근린생활시설, 3층은 공부상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 목록 1·2 토지는 주상용 건부지로 일단의 토지로 평가됐고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2021.04.12. 설정된 경남은행 근저당권 660,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 창원늘푸른신용협동조합 근저당, 박재찬·경남신용보증재단 가압류, 창원시·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 확인된 네 점유자 가운데 세 명은 대항력이 없거나 후순위로 조사됐지만, 염봉이 전차인은 전입신고일 자체가 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20349 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 81-2, 81-3 · 불종거리로 35 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 지하~2층 근린생활시설 · 3층 주택 이용 |
| 토지 | 162.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 |
| 소유자 | 손재민 |
| 감정가 / 최저가 | 859,366,400원 / 421,089,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 601,412,908원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 손재민이며, 2021.04.12. 소유권 이전과 같은 날 경남은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.06.16. 창원늘푸른신용협동조합 근저당, 2024.05.31. 박재찬 가압류, 2024.12.19. 경남신용보증재단 가압류, 2025.02.07. 경매개시결정 및 이후 압류는 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 전차인 1명의 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)초록미담(대표자:손재민) | 지하 및 1층 전부 | 2022.06.28 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민희(상호:마사지캠프) | 2층 전부 | 2024.03.07 | 5,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염봉이(상호:마사지캠프)-전차인 | 2층 전부 | 미상 | 5,000 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김소현 | 3층 방1칸, 화장실 | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.07 | 없음 |
(주)초록미담, 이민희, 김소현의 전입신고는 모두 2021.04.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 염봉이 전차인은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에 표시된 인수액 0원만 보고 점유 리스크가 완전히 제거됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 859,366,400원, 현재 최저매각가는 421,089,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 294,762,300원(34.3%), 4회 유찰 시 206,333,610원(24.01%)입니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 수 없습니다. 근린생활시설과 주택이 섞여 있고 토지까지 일괄매각되는 물건이므로, 단순 감정가 할인율보다 실제 임대수익·상권·토지와 건물의 개별 가치 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 660,000,000원 | 414,478,110원 |
| 2. 근저당 · 창원늘푸른신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박재찬 | 490,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,252,500,000원 중 채권자 예상배당은 414,478,110원, 미배당은 838,021,890원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 전차인의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오동동문화광장 북서측에 위치하며, 주변은 상업시설과 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하~2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 162.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면입니다. 공시지가는 2,532,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층으로 급·배수, 위생설비 및 전기설비가 돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지 2필지는 주상용 건부지로 일단 평가됐고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전차인 대항요건 확인. 염봉이의 전입신고일과 실제 점유 개시시점을 확인해 말소기준일 2021.04.12.과 대조해야 합니다.
- 김소현 보증금 확인. 3층 점유자의 보증금이 미상이며 배당요구는 2025.05.07. 접수돼 있습니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 중성동 81-2·81-3 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조를 현장에서 대조해야 합니다.
- 3층 현황 확인. 공부상 사무소이나 실제로는 주택으로 사용 중이므로 사용관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 현장 임대료·상권·토지 및 건물 가치로 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 점유권리다
이 사건은 감정가 859,366,400원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 421,089,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 등기부만 보면 경남은행 근저당 이후의 권리는 대부분 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 2층 전차인의 전입일이 미상이고 3층 김소현의 보증금도 확인되지 않아 점유관계에는 확인할 부분이 남아 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 49%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 배당표상 인수는 0원이지만 미상 전차인은 확인 필요. 따라서 이 물건은 가격 할인율보다 점유권리와 실제 수익가치 검증이 먼저인 사례입니다.
