의정부지방법원 2025타경62619. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 134호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 이용상태는 공부상 판매시설(상점)입니다. 감정가 1,861,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 638,323,000원, 감정가의 34.3%입니다.
등기상 말소기준권리는 2019.10.18. 설정된 고양동부새마을금고 근저당권 661,700,000원입니다. 이후 2025.03.17. 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.07.24. 같은 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 등기 순위 자체는 비교적 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기보다 점유관계와 비교시세의 적합성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 134호 |
| 사건 분류 / 감정 이용 | 도시형생활주택 / 공부상 판매시설(상점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 사용승인일 2019.02.27. |
| 소유자 | 박선규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,861,000,000원 / 638,323,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양동부새마을금고 / 1,453,318,480원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 목록 1, 2는 일체로 사용된 것으로 추정 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정
2019.03.21. 아시아신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2019.10.18. 신탁재산 처분을 원인으로 박선규에게 소유권이전되고 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 고양동부새마을금고의 근저당권 661,700,000원이 설정되어 말소기준권리가 됐습니다.
2025.03.17. 고양동부새마을금고의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 2025.07.24. 확정채권양도로 1번 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리만 보면 구조는 복잡하지 않지만, 점유조사에는 서로 성격이 다른 기록이 남아 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인 1명, 대항력 미상 1건
| 점유자 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황동관 · 134호 | 2023.09.19 | 29,000,000원 / 1,700,000원 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 점포 · 주거 이용 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 64.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
단지 참고자료에는 ‘한화포레나킨텍스’의 최근 거래 12건이 제시되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 983,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 전용 84.15㎡ 5층의 678,000,000원입니다. 최저가 638,323,000원은 최근 12개월 평균의 64.9%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.15㎡ | 5 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 38 | 1,190,000,000원 |
| 2026.06 | 93.5㎡ | 46 | 1,435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 3 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 12 | 1,130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 29 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 25 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 36 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 17 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 7 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.49㎡ | 15 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 26 | 1,195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 불일치 | 12건 | 983,833,333원 |
최신 거래 678,000,000원과 최저가 638,323,000원은 금액 차이가 크지 않지만, 최신 거래 역시 전용 84.15㎡ 자료입니다. 최저가가 숫자상 더 낮다는 이유만으로 본건 34.4958㎡ 판매시설이 저평가됐다고 해석해서는 안 됩니다. 감정가 1,861,000,000원 또한 최근 참고거래 최고가 1,435,000,000원보다 높지만, 용도와 면적이 다르므로 같은 기준으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 638,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,783,230원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 661,700,000원 | 629,539,770원 |
| 근저당 미배당 | - | 32,160,230원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 근저당권 배당만 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주거 이용 점포의 보증금·전입일도 미상입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 638,323,000원 | 629,539,770원 | 32,160,230원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 446,826,100원 | 439,957,839원 | 221,742,161원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 312,778,270원 | 307,599,374원 | 354,100,626원 | 0원* |
* 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유기록의 승계 가능성을 반영하지 않은 산정액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 킨텍스제1전시장 남동측 인근이며, 대단위 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며, 기본적인 급·배수설비·위생설비·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중이고, 동·서·남·북 4면이 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,586,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 2.5회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 판매시설의 실제 매수층과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유관계 확인. 주거 이용 점포의 실제 점유자, 점유개시일, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 황동관 임대차 확인. 보증금 29,000,000원·차임 1,700,000원·배당요구일 2025.04.18.의 계약서 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 판매시설 시세로 재검증. 전용 84.15~93.5㎡ 공동주택 거래 평균 983,833,333원을 본건 34.4958㎡ 판매시설의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가서상 목록 1, 2가 일체로 사용된 것으로 추정되므로 경계, 출입구, 내부 연결 및 실제 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.24. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 1번 근저당권과 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 매각 진행 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14.이므로 실제 진행·변경·매각 결과를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 판매시설 운영비와 체납 여부는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 비교대상과 점유관계다
감정가 1,861,000,000원에서 최저가 638,323,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 본건은 공부상 판매시설(상점)이고, 제시된 최근 거래는 전용 84.15~93.5㎡ 공동주택 자료로 대상 비교면적 34.4958㎡와 맞지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균의 64.9%라는 수치만으로 가격 매력을 인정할 수 없습니다.
권리관계도 완전히 닫히지 않았습니다. 황동관은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 주거 이용 점포 점유기록은 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 점유자가 선순위 대항요건을 갖췄는지 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 등기상 구조는 단순하지만, 점유와 가격 검증은 어려운 물건입니다. 3회 유찰이라는 사실 자체를 매력으로 보기보다, 판매시설의 실거래·임대수익과 미상 점유관계를 먼저 해소해야 합니다.