인천지방법원 2024타경3010. 부천시 오정구 오정동 디에스미소가2차 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김일수이고, 2023.04.25 주식회사우리은행의 채권최고액 149,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드 주식회사의 가압류 26,547,701원, 경기신용보증재단의 가압류 45,664,000원과 2024.05.28 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
감정가는 211,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 179,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 180,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세 평균의 82.3%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고, 감정평가서상 임대관계가 미상인 점은 가격과 별도로 확인해야 할 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3010 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정로266번길 21-1, 5층502호 (오정동,디에스미소가2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 시세 대상면적 | 44.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2015.12.08 |
| 소유자 | 김일수 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사우리은행 / 139,941,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.04.25 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 삼성카드 주식회사 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 82.3%
디에스미소가2차는 10세대 규모이며, 시세 시스템상 면적 매칭으로 분류된 최근 거래는 2026년 4월과 6월 2건입니다. 본건의 시세 대상면적은 44.19㎡이고, 비교 거래는 전용 47.45㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.45㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 47.45㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,500,000원 |
최근 12개월 평균은 179,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 180,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 147,700,000원은 최근 12개월 평균의 82.3%입니다. 감정가 211,000,000원에서는 시세보다 높았지만, 1회 유찰된 현재 회차에서는 최근 거래가 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 149,600,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,547,701원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 45,664,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 221,811,701원, 채권자 예상배당은 144,832,200원, 미배당은 76,979,501원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,700,000원 | 144,832,200원 | 76,979,501원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 120,669,161원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 151,141,415원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 139,941,479원이 배당 시나리오상 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 2회 유찰 시 103,390,000원, 3회 유찰 시 72,373,000원 시나리오에서는 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 어느 회차에서도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕산고등학교 북서측 인근이며, 공동주택·상가점포·주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2015.12.08입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 디에스미소가2차는 10세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 매각률은 50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.04.25 우리은행 근저당권이 기준이며, 이후 삼성카드·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸 예정입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 179,500,000원과 최신 180,000,000원보다 현재 최저가가 낮지만 최근 거래는 2건입니다.
- 면적 차이 확인. 본건 시세 대상면적은 44.19㎡이고 최근 비교 거래는 47.45㎡입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 남은 변수는 점유 확인
이 물건은 2023.04.25 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 211,000,000원에서 한 차례 유찰돼 147,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 179,500,000원의 82.3% 수준입니다.
다만 최근 거래가 2건에 불과하고 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 점유 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리 소멸과 인수 0원이라는 장점을 확인하되, 실제 임대차·점유 상태를 마지막으로 검증하는 데 있습니다.
