인천지방법원 2024타경12110. 송도동 ‘이편한세상송도’ 102동 35층 3502호 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.01.18 주식회사하나은행 근저당권 315,700,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정·압류는 말소기준보다 뒤에 놓여 있고, 다수의 후순위 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 신건 때와 상황이 달라졌습니다. 감정가는 609,000,000원으로 최근 실거래 최고 585,000,000원보다도 높지만, 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 426,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 561,541,666원, 최신 거래는 575,000,000원입니다. 현재 회차는 최근 거래권보다 명확히 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12110 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 113, 102동 35층3502호 (송도동,이편한세상송도) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 38층 건물 내 35층 |
| 소유자 | 백인호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 426,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 비교 실거래 면적 | 70.3826㎡ · 동일면적 매칭 |
| 청구액 | 299,360,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2018.11.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리되는 구조
핵심은 2019.01.18 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024.09.04 임의경매개시결정과 2025.02.28 국민건강보험공단 압류는 그보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 이후 여러 금융기관의 근저당권 설정·말소 이력이 반복됐지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 실거래 평균의 75.9%
‘e편한세상송도’는 2,708세대이며, 비교 대상 면적은 70.3826㎡입니다. 최근 실거래 12건은 2026년 8~9월 거래로 구성돼 있어 현재 가격 판단에 직접 활용할 수 있는 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 70.56㎡ | 27 | 575,000,000원 |
| 2026.09 | 70.23㎡ | 12 | 567,000,000원 |
| 2026.09 | 70.56㎡ | 31 | 567,000,000원 |
| 2026.09 | 70.56㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2026.09 | 70.56㎡ | 15 | 582,000,000원 |
| 2026.09 | 70.38㎡ | 27 | 510,000,000원 |
| 2026.09 | 70.23㎡ | 5 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 25 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 2 | 528,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 27 | 579,500,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 28 | 580,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 561,541,666원 |
표본의 최저 거래는 510,000,000원, 최고 거래는 585,000,000원, 최근 12개월 평균은 561,541,666원입니다. 반면 현재 최저가는 426,300,000원으로 최근 12개월 평균의 75.9%입니다. 실질취득액도 매수인 인수가 없어 같은 426,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,663,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 315,700,000원 | 315,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,937,000원 |
현재 최저가 426,300,000원 가정 시 하나은행 채권최고액 315,700,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 103,937,000원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 299,360,806원이며, 위 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 426,300,000원 | 315,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 298,410,000원 | 293,432,260원 | 22,267,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 208,887,000원 | 205,162,582원 | 110,537,418원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 배당 부족이 곧바로 낙찰자의 인수금액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송도달빛축제공원역 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 송도달빛축제공원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 단지 규모. e편한세상송도 2,708세대, 사용승인일 2018.11.06입니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 20m, 남서측·남동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 38층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 2026년 8~9월 동일면적 실거래 12건이 확인되며 거래금액은 510,000,000원~585,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 426,300,000원과 최근 12개월 평균 561,541,666원의 차이는 분명하지만, 실제 호수의 내부 상태와 개별 조건을 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 감정가 착시. 감정가 609,000,000원은 최근 실거래 최고 585,000,000원보다 높습니다. 가격 판단은 감정가 할인율만 보지 말고 최근 실거래를 기준으로 해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리, 2024.03.18 근저당권 이전, 경매개시결정과 압류의 현재 등기 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 298,410,000원, 3회 유찰 시 208,887,000원이며 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현재 회차부터 달라졌다”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격 변화입니다. 신건 감정가 609,000,000원은 최근 거래권보다 높았지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 426,300,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 75.9%가 됐습니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인은 남아 있습니다. 권리구조는 양호하고, 현재 가격도 최근 실거래 대비 할인 구간에 진입한 사건으로 정리할 수 있습니다.
