인천지방법원 2024타경537701. 미추홀구 숭의동 다복빌딩 2층 201호입니다. 용도 표기는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 의료시설(병원) 등으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김광석이며 2017.05.16. 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 500,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.04.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다.
이후 근로복지공단·신용보증기금·국민은행·옥서스메디텍·애큐온캐피탈·세움·롯데캐피탈·하나캐피탈 등의 가압류·근저당과 국세·지방세 압류가 이어졌지만, 권리분석 자료상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 채권최고액 변경기록과 예상배당표의 적용 금액이 서로 다르므로 배당관계는 원본 서류 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경537701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 119, 2층201호 (숭의동,다복빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 의료시설(병원) 등 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층~지상15층 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김광석 · 2017.05.16. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 501,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사신한은행) / 400,968,095원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.12. 주식회사신한은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발행일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 배당 기준은 재확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.04.12. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·압류·근저당은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 비교 — 2017년 취득가와 거의 같지만 ‘현재 시세’ 근거는 아니다
현재 소유자 김광석의 2017.05.16. 등기상 거래가액은 500,000,000원입니다. 이번 감정가와 신건 최저매각가는 501,000,000원으로, 과거 취득가와 금액상 거의 같은 수준입니다. 그러나 2017년 거래는 현재 가격을 판단할 최근 실거래가 아니므로, 이를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2017.05.16. 소유자 취득가 | 500,000,000원 | 과거 등기상 거래가액 |
| 감정가 | 501,000,000원 | 현재 경매 감정가 |
| 최저매각가 | 501,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 실질취득 | 501,000,000원 | 매수인 인수 0원 반영 |
특히 감정평가상 이용상태가 의료시설(병원) 등인 집합건물이므로 아파트처럼 단순히 동일 평형 거래가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 신건 501,000,000원이 현재 시장에서 유리한 가격인지 여부는 별도의 상업용·의료시설 거래사례 확인이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,410,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 696,000,000원 | 493,590,000원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 근로복지공단 | 149,217,840원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 김민석 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 151,518,963원 | 0원 |
| 7. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 옥서스메디텍 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 30번 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 92,925,795원 | 0원 |
| 9. 갑구 31번 가압류 · 주식회사 세움 | 7,511,070원 | 0원 |
| 10. 갑구 33번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 113,966,637원 | 0원 |
| 11. 갑구 36번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 23,870,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,715,010,305원, 예상 배당액은 493,590,000원, 미배당은 1,221,420,305원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 501,000,000원 | 493,590,000원 | 1,221,420,305원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 400,800,000원 | 394,392,000원 | 1,320,618,305원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 320,640,000원 | 315,351,040원 | 1,399,659,265원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역(1호선) 남서측 인근이며 상가점포와 주상복합·오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 제2층 제201호의 감정상 이용상태는 의료시설(병원) 등입니다. 위생·급배수, 기계식주차, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형·대체로 평탄한 토지로 현황 상업용 건부지 등으로 이용 중이며, 토지면적은 61.0㎡, 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있으므로 적용범위와 실제 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비주거·의료시설 이용 물건인 만큼 아파트형 주거자산과 달리 실제 사용수요, 임대수요, 업종 적합성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 501,000,000원이 현재 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 2017년 취득가 500,000,000원은 현재 시세의 직접 비교값이 아닙니다.
- 근저당 변경 확인. 신한은행 근저당의 최초 채권최고액 696,000,000원과 2022.08.03. 변경액 444,000,000원을 등기원본과 채권계산서에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 의료시설(병원) 등으로 이용 중이므로 현장 사용상태, 인허가, 시설 승계 필요 여부를 확인하세요.
- 토지이용규제. 일반상업지역 외 방화지구·시가지경관지구·철도보호지구·상대보호구역·토지거래허가구역 등 적용 내용을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으나 임차인 명단은 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서와 실제 배당표를 매각기일 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 판단하기엔 확인할 것이 많다
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 임차인 0명, 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 다수 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 회차에서 총 채권액 1,715,010,305원 중 1,221,420,305원이 미배당으로 남는 만큼 채권관계가 복잡하고, 세금 압류도 존재합니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 최저가가 501,000,000원이고 2017년 소유자 취득가는 500,000,000원이지만, 그 사실만으로 현재 가격 메리트를 증명할 수는 없습니다. 의료시설로 이용되는 비주거 집합건물이라는 특성을 고려하면 최근 상업용 거래·임대수요·현장 용도 확인이 가격 판단의 핵심입니다. 권리상 인수는 가볍지만, 신건 가격과 배당 기준까지 검증한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
