인천지방법원 2024타경567795. 부평동 씨티원2 10층 1003호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 숫자만 보면 감정가 175,000,000원짜리 물건이 9회 유찰되어 최저가가 7,061,000원까지 내려온 극단적인 저가 경매로 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 장성수의 보증금이 175,000,000원이고, 법원 자료에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서 7,061,000원에 낙찰된다고 가정해도 집행비용 527,098원을 뺀 6,533,902원만 임차인에게 배당되고, 나머지 168,466,098원은 낙찰자 부담으로 남습니다. 이 구조에서는 다음 회차로 최저가가 더 떨어져도 싸지는 것이 아니라 배당액이 줄어든 만큼 인수액이 늘어납니다. 10회 유찰 시 인수액은 170,546,269원, 11회 유찰 시에는 172,002,388원으로 오히려 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 177, 10층1003호 (부평동, 씨티원2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 중 10층 |
| 임차권 범위 | 제10층 제1003호 43.26㎡ 전부 |
| 소유자 | 이은형 · 2021.11.25 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 7,061,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장성수 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
과거 하나은행 근저당권은 2017.04.25 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2022.10.04 주식회사 국민행복기금 가압류 11,654,927원입니다. 장성수는 그보다 앞선 2021.11.12 주민등록, 2021.11.25 점유개시 사실이 있고 보증금 175,000,000원에 확정일자 2021.11.04를 갖춰 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.
을구 3번 임차권등기는 2023.12.08 접수되어 형식상 말소기준 이후 등기이지만, 이 사건에서 중요한 것은 임차권등기 자체의 순서가 아니라 그 전에 이미 형성된 임차인의 대항력입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 승계 위험은 남습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장성수 | 제10층 제1003호 43.26㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2021.11.12 | 2021.11.04 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
배당요구일 2023.12.08. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 계산합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰될수록 싸지는 게 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 7,061,000원 | 6,533,902원 | 168,466,098원 |
| 10회 유찰 시 | 4,942,700원 | 4,453,731원 | 170,546,269원 |
| 11회 유찰 시 | 3,459,890원 | 2,997,612원 | 172,002,388원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 4% 수준이고, 10회 유찰 시 3%, 11회 유찰 시 2% 수준까지 내려가지만 경제적 부담은 반대로 거의 줄지 않습니다. 최저가가 떨어지는 만큼 임차인이 법원에서 받는 배당이 감소하고, 그 차액이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 부담 약 175,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 527,098원 |
| 1. 임차인 장성수 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 6,533,902원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,654,927원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 장성수 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당액 168,466,098원이 매수인 인수로 추정됩니다. 집행비용은 매각가의 약 7.5% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 10층 1003호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평중학교 동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 지하철역인 굴포천역·부평시장역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 광대로폭 포장도로인 장제로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 7,061,000원이 아니라 임차보증금 승계를 포함한 약 175,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 매각물건명세서에 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 법원 원본에서 문구와 변동 여부를 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 장성수입니다. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 자금 흐름을 확인할 필요가 있습니다.
- 낮은 낙찰가가 해결책이 아님. 10회·11회 유찰 시에도 매수인 인수액이 각각 170,546,269원, 172,002,388원으로 증가합니다.
- 명도·임차권등기. 주거로 사용된 임차권등기 물건이므로 배당·인수 관계와 실제 점유 상태를 매각기일 직전까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,061,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 7,061,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 175,000,000원입니다. 장성수는 말소기준 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이고, 현재 배당으로 받는 금액은 6,533,902원에 그쳐 나머지 168,466,098원이 매수인에게 넘어옵니다.
9회 유찰로 최저가가 감정가의 4% 수준까지 내려왔어도 경제적 부담이 4%가 된 것은 아닙니다. 오히려 더 유찰될수록 법원에서 임차인에게 돌아가는 배당액이 감소하고 인수액은 늘어납니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가”가 아니라 “대항력 보증금 승계”를 중심으로 봐야 하는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 임대차 관계에 의문을 제기할 단서는 있으나, 법원 문서상 인수권리가 명시된 이상 그 사실이 해소되기 전까지는 약 175,000,000원 수준의 실질취득 부담을 전제로 접근하는 것이 핵심입니다.
