의정부지방법원 2025타경62619. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 136호입니다. 사건의 말소기준권리는 2019.10.18. 고양동부새마을금고 근저당권으로, 최초 채권최고액은 640,900,000원이었고 2024.01.04. 573,300,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.03.17. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.07.24. 기존 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 기초 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시 미회수되는 채권이 있더라도 매수인이 그 부족액을 인수하는 구조는 아닙니다.
감정가 901,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 309,043,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)이고 대상면적은 33.543㎡인 반면, 확인된 실거래 표본은 한화포레나킨텍스의 84.15~93.5㎡ 공동주택 거래입니다. 따라서 최저가와 해당 실거래 평균을 단순 비교해 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 136호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 복합단지 내 판매시설 · 공부상 상점 · 대상면적 33.543㎡ |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 1층 판매시설 · 2019.02.27. |
| 소유자 | 박선규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 309,043,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 고양동부새마을금고 / 1,453,318,480원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.03.21. 아시아신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2019.10.18. 신탁재산 처분에 따라 박선규 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 고양동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권은 2024.01.04. 채권최고액이 573,300,000원으로 변경됐고, 2025.07.24. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 기존 근저당권의 동일성을 승계한 것이므로 매각 시 기초 근저당권과 함께 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 본건과 호수 불일치
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황동관 | 134호 | 2023.09.19. | 29,000,000원 / 1,700,000원 | 2025.04.18. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 황동관 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2023.09.19.은 말소기준권리인 2019.10.18. 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 무엇보다 점유 부분이 134호로 기재돼 매각 대상인 136호와 호수가 다릅니다.
③ 가격 비교 — 3.09억을 아파트 시세와 직접 비교하면 안 된다
확인된 실거래 자료는 한화포레나킨텍스 공동주택 12건입니다. 거래 면적은 84.15~93.5㎡이고, 본건 대상면적 33.543㎡ 및 판매시설 이용상태와 일치하지 않습니다. 아래 표와 차트는 주변 복합단지의 거래 규모를 보여주는 참고자료일 뿐, 본건 상가의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.15㎡ | 5층 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 38층 | 1,190,000,000원 |
| 2026.06 | 93.5㎡ | 46층 | 1,435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 3층 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 12층 | 1,130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 29층 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 25층 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 36층 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 17층 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 7층 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.49㎡ | 15층 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 26층 | 1,195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.15~93.5㎡ | 12건 | 983,833,333원 |
공동주택 실거래의 최근 12개월 평균은 983,833,333원이고 최신 거래는 2026.07. 678,000,000원입니다. 현재 최저가 309,043,000원은 이 수치들의 31.4%로 계산되지만, 그 비율은 본건의 가격 메리트를 증명하지 않습니다. 대상 용도와 면적이 다르기 때문입니다. 본건 가격 판단에는 동일 판매시설동의 1층 상가 거래·임대료·공실률·전용면적당 가격이 우선되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,602원 |
| 1. 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 640,900,000원 | 303,916,398원 |
| 근저당권 미배당 | - | 336,983,602원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당으로 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당액 336,983,602원은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 309,043,000원 | 303,916,398원 | 336,983,602원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 216,330,100원 | 212,501,479원 | 428,398,521원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 151,431,070원 | 148,511,035원 | 492,388,965원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스제1전시장 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동·서·남·북 4면이 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형으로 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,586,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 사용승인일은 2019.02.27.입니다.
- 환금성. 공동주택 1,100세대가 포함된 복합단지이지만 본건은 1층 판매시설입니다. 주거 실거래 빈도와 상가의 매각·임대 환금성은 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 136호 실제 점유 확인. 임차인 자료는 134호로 기재돼 있습니다. 현장에서 134·135·136호의 출입구, 내부 연결, 영업 및 점유 관계를 대조해야 합니다.
- 상가 비교사례 확보. 84.15~93.5㎡ 공동주택 실거래는 직접 비교표본이 아닙니다. 같은 판매시설동 1층의 실거래와 임대차 사례를 기준으로 적정가를 다시 산정해야 합니다.
- 임대수익 검증. 상점의 현재 영업 여부, 보증금·월세, 공실 기간과 관리비를 확인해 최저가 309,043,000원에 대한 수익률을 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.24. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 이뤄졌으므로 채권자 및 배당 관계를 매각 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14.입니다. 매각·변경·연기 여부와 다음 절차를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등은 실제 부담액에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 호수와 점유 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원인 권리 소멸형입니다. 근저당권 미배당액이 336,983,602원 발생하더라도 매수인이 이를 승계하지 않는다는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 901,000,000원에서 309,043,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가성을 인정할 수 없습니다. 확인된 실거래는 84.15~93.5㎡ 공동주택이고, 본건은 33.543㎡의 1층 판매시설입니다. 여기에 3회 유찰, 임대관계 미상, 임차인 점유 호수 불일치가 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 보류입니다. 동일 상가의 실거래·임대수익과 136호의 실제 사용관계를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.