인천지방법원 2025타경1162. 인천 남동구 서창동 ‘현대모닝사이드’ 304동 6층 601호, 전용 146.98㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물의 6층에 위치하며 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자 김혜자는 2023.05.25 매매를 원인으로 2023.06.09 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 470,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당 220,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 국민은행 추가 근저당 88,000,000원, 박희섭 명의 근저당 200,000,000원, 카드사·은행 가압류와 국세 압류가 순차적으로 붙었지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계는 구분해 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1162 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 545 현대모닝사이드아파트 304동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 146.98㎡ · 19층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김혜자 · 2023.06.09 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 474,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 박희섭 / 169,807,487원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 | 현대모닝사이드 · 630세대 · 2002.11.02 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.06.09 국민은행 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 국민은행 88,000,000원 근저당, 박희섭 200,000,000원 근저당, 삼성카드·농협은행·케이비국민카드· 중소기업은행 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 박희섭 명의 13번 근저당은 2026.04.01 김태훈에게 확정채권양도를 원인으로 이전등기돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시장 기준으로는 신건이 높다
동일 단지 ‘현대모닝사이드’ 전용 146.98㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 447,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 432,400,000원, 최신 2026.09 거래는 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 146.98㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 146.98㎡ | 11 | 425,000,000원 |
| 2026.08 | 146.98㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 146.98㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 146.98㎡ | 10 | 397,000,000원 |
| 2025.03 | 146.98㎡ | 19 | 475,000,000원 |
| 2025.03 | 146.98㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2025.03 | 146.98㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2023.10 | 146.98㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2023.05 | 146.98㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2023.05 | 146.98㎡ | 1 | 375,000,000원 |
| 2022.07 | 146.98㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 146.98㎡ | 5건 | 432,400,000원 |
| 전체 평균 | 146.98㎡ | 12건 | 447,250,000원 |
현재 최저가 474,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 최신 거래 460,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -5.6%로 나타나므로, 과거의 475,000,000원·480,000,000원 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 전체 12건 평균보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 474,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,140,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사국민은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 박희섭 | 200,000,000원 | 158,860,000원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,942,398원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,084,255원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 42,285,323원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 50,200,083원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 12,001,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 635,513,806원 중 채권자 예상배당은 466,860,000원이고, 미배당액은 168,653,806원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
유찰 시 채권자 미배당은 빠르게 커집니다. 1회 유찰 시 매각가는 379,200,000원, 채권자 예상배당은 373,091,200원, 미배당은 262,422,606원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 303,360,000원, 채권자 예상배당은 298,312,960원, 미배당은 337,200,846원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 현대모닝사이드 단지는 630세대입니다.
- 입지. 서창초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위에는 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 내 6층 601호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 432,400,000원, 최신 거래는 460,000,000원이며 최근·과거 비교 추세는 -5.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 447,250,000원보다 최근 12개월 평균 432,400,000원과 최신 460,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 474,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%로, 시세보다 저렴한 구간이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 거래 추세가 -5.6%이므로 과거 470,000,000원대 거래만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 감정평가상 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 13번 근저당 이전 확인. 2024.09.26 박희섭 명의로 설정된 근저당권은 2026.04.01 김태훈에게 이전등기돼 있으므로 최신 권리자 상태를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 2026.08.10 국 명의 압류가 등기돼 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·조세채권 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담권리는 매각으로 정리되는 구조이고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실질취득액 474,000,000원은 최근 12개월 평균 432,400,000원의 109.6%이며 최신 거래 460,000,000원보다 높습니다. 시장 추세도 -5.6%입니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 현재 가격에 서둘러 접근할 근거는 약합니다. 과거 전체 평균보다 최근 실거래를 우선하면 결론은 명확합니다. 권리구조는 비교적 단순하지만 현재 474,000,000원에는 가격 메리트가 없다. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 점유 확인과 응찰가격 관리입니다.
