인천지방법원 2025타경1195. 인천광역시 중구 신흥동1가 품에지은 15층 1503호 아파트입니다. 말소기준은 2022.12.23. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 289,300,000원입니다. 현재 확인되는 임차인 김효임의 전입신고는 2022.12.27.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구도 2025.08.06. 접수됐습니다. 보증금은 확인되지 않지만 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
가격도 신건이라는 이유만으로 불리하지 않습니다. 최저매각가 347,000,000원은 최근 12개월 거래인 2026.01. 387,000,000원보다 낮아 89.7% 수준입니다. 과거 전체 3건 평균 379,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 타당합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +3.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1195 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동1가 34-29 품에지은 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상20층 · 제15층 제1503호 · 사용승인일 2022.04.13. |
| 소유자 | 남용 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 272,648,025원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
등기상 현재 말소기준은 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이전의 신탁등기와 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류도 각각 해제돼 말소됐습니다. 2025.06.16. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효임 | 2022.12.27 | 2025.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 낮다
품에지은은 80세대, 사용승인일 2022.04.13.이고 대상 면적은 67.08㎡입니다. 확인되는 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026.01. 387,000,000원 1건입니다. 전체 평균 379,000,000원보다 최근 거래를 우선해 보면 현재 최저가 347,000,000원은 최근 시세의 89.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 68.2㎡ | 20 | 387,000,000원 |
| 2022.11 | 67.47㎡ | 19 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 67.23㎡ | 12 | 425,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 379,000,000원 |
최신 거래 387,000,000원과 현재 최저가의 차이는 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 387,000,000원으로 동일하며, 최저가는 그 금액의 89.7%입니다. 최근과 이전 거래의 가격 추세는 +3.2%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,658,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 289,300,000원 | 289,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,042,000원 |
현재 회차 347,000,000원 가정에서는 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 289,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 52,042,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 347,000,000원 | 289,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 277,600,000원 | 272,913,600원 | 16,386,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 222,080,000원 | 218,170,880원 | 71,129,120원 | 0원 |
유찰돼 매각대금이 낮아지면 농협은행 근저당의 미배당액은 늘지만, 그 부족분이 임차보증금처럼 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 가정에서도 매수인 인수는 0원이고, 2회 유찰 가정에서도 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신광초등학교 북서측 인근이며 주변에 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 남서측 근거리에 수인분당선 신포역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 지하2층·지상20층 철근콘크리트 건물이며 사용승인일은 2022.04.13.입니다. 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·특별관리해역이며, 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김효임의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 387,000,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 층·향·내부상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 문구. 매각물건명세서에는 토지에 관한 별도 등기가 있으나 본 건 부동산은 해당 없다고 기재돼 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 미반영이므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·표본 확인이 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.12.23. 농협은행 근저당이고, 임차인 김효임의 전입은 2022.12.27.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 347,000,000원이 최근 12개월 거래 387,000,000원보다 40,000,000원 낮아 최근 시세의 89.7%입니다. 최근과 이전 거래의 추세도 +3.2%로 확인됩니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점 때문에 이 가격 차이를 그대로 확정적인 할인폭으로 해석하기보다는, 15층 1503호의 실제 상태와 거래 표본을 함께 점검하는 것이 핵심입니다.
