인천지방법원 2025타경1351. 인천 미추홀구 주안동 9-19의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2-1)은 단독주택, 기호(2-3)은 상업용으로 이용 중이고, 토지는 206.5㎡입니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 도화2동새마을금고의 채권최고액 97,500,000원 근저당권입니다. 이후 추가 근저당 2건과 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
임차인으로 조사된 나성녀의 전입일은 2024.12.23.로 말소기준인 2015.11.06.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 없으므로 현재 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1351 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 9-19 · 인천광역시 미추홀구 길파로27번길 30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 상업용 |
| 토지 | 206.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김명희 · 2021.09.15. 소유권이전(2021.08.24. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 770,531,560원 / 770,531,560원 (신건) |
| 청구금액 | 128,001,250원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.11.06. 도화2동새마을금고 근저당권 97,500,000원입니다. 2019년 같은 금고의 근저당권 18,000,000원, 2022년 주식회사해방새대부 근저당권 160,000,000원, 2024~2025년의 가압류 3건과 2025.07.16. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 남동농업협동조합과 국민은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나성녀 | 9.9174㎡ | 2024.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 2024.12.23.로 말소기준권리보다 9년 이상 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 현재 자료 기준 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 770,531,560원, 시세 비교자료 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 770,531,560원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 616,425,248원, 2회 유찰 시 493,140,198원으로 계산된 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건 유형의 최근 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 단독주택과 상업용 건물이 함께 있고 토지까지 일괄매각되는 형태입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 바로 대조할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,531,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,105,316원 |
| 1. 근저당 · 도화2동새마을금고 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 2. 근저당 · 도화2동새마을금고 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사해방새대부 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,580,000원 | 19,580,000원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,647,921원 | 46,647,921원 |
| 6. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 5,933,537원 | 5,933,537원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 412,764,786원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 347,661,458원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 412,764,786원으로 계산되며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 주식회사해방새대부의 근저당 배당은 채권최고액 160,000,000원 기준이며, 사건 청구금액은 128,001,250원입니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 일괄매각 특성 확인
- 이용상태. 기호(2-1)은 단독주택, 기호(2-3)은 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물연식. 사용승인일은 1978.10.24., 증축일은 1982.12.28.입니다.
- 구조. 기호(2-1)은 벽돌조 시멘기와지붕 단층, 기호(2-3)은 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다.
- 현황 차이. 벽돌조 시멘기와지붕 단층주택 79.66㎡는 공부상 시멘기와지붕이나 현황은 함석기와붕입니다.
- 멸실. 시멘트부록조 슬래브지붕 단층 부속건물 8.60㎡는 현황상 멸실입니다.
- 제시외·부대시설. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되고, 울타리·담장·바닥포장·외부수도시설·조경수목은 토지에, 데크 등은 건물에 포함해 감정평가했습니다.
⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안북초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설·공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역(1호선·인천2호선)이 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1,446,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 단독주택과 상업용이 함께 있는 복합 이용 물건이므로 실제 점유·영업·출입구 분리 상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 나성녀는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 지붕과 현황 지붕이 다르고 8.60㎡ 부속건물은 멸실 상태이므로 현장과 공부를 맞춰봐야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 감정평가 대상과 실제 존치 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 유형 실거래 비교자료가 없어 신건 770,531,560원의 가격 메리트는 별도 현장조사와 인근 거래사례 검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 물건 특성이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.11.06. 도화2동새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 임차인 나성녀도 2024.12.23. 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 770,531,560원이 실제 시장가격 대비 유리한지는 별개의 문제입니다. 단독주택과 상업용 건물, 토지가 함께 묶인 일괄매각이고 건물 현황 차이와 멸실 부분도 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 권리 안전성은 긍정적이지만 가격 평가는 보류하는 접근이 맞습니다. 이 물건은 등기보다 현장 상태와 가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
