인천지방법원 2025타경1386. 인천 남동구 구월동 산토리니빌 14층 1403호, 전용 45.7㎡ 전부를 대상으로 한 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차보증금 254,000,000원입니다. 이지선은 2021.12.21 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.02입니다. 말소기준은 2023.07.31 국의 압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
을구 1번 주택임차권등기는 2024.01.23 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 2021.12.21로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아질수록 싸지는 일반적인 경매와 다르게, 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 14층 1403호 · 인주대로623번길 35 |
| 용도 / 전용 | 도시형생활주택(단지형연립주택) · 제14층 제1403호 45.7㎡ 전부 |
| 소유자 | 김현철 (2021.12.21 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 이지선 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력
말소기준권리는 2023.07.31 접수된 국의 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정 등 등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차인 이지선은 2021.12.21 주민등록·점유로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 따라서 등기가 소멸한다는 사실과 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 사실은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 제14층 제1403호 45.7㎡ 전부 · 주거 | 2021.12.21 / 2021.12.02 | 254,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 18,160,000원 |
이지선은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 신건 매각가 240,000,000원을 기준으로 집행비용 4,160,000원을 먼저 반영하면 임차인 예상배당은 235,840,000원이고, 보증금 254,000,000원 중 18,160,000원이 남습니다. 매각물건명세서 기재에 따라 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 18,160,000원 | 258,160,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 65,488,000원 | 257,488,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 103,350,400원 | 256,950,400원 |
낙찰가만 보면 240,000,000원에서 192,000,000원, 153,600,000원으로 크게 낮아집니다. 하지만 동시에 임차보증금 미배당 인수액은 18,160,000원에서 65,488,000원, 103,350,400원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 각각 258,160,000원 · 257,488,000원 · 256,950,400원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건에서는 “유찰 = 싸짐” 공식이 성립하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로 봐야 한다
산토리니빌(1143-29)은 20세대, 2020.07.08 준공입니다. 비교 가능한 거래 중 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 167,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 48.29㎡·13층 190,000,000원, 2025.11 전용 45.36㎡·14층은 145,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.29㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 45.36㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 45.7㎡ | 12 | 156,000,000원 |
| 2024.10 | 43.98㎡ | 14 | 97,800,000원 |
| 2024.10 | 45.06㎡ | 14 | 111,600,000원 |
| 2024.08 | 48.29㎡ | 13 | 141,400,000원 |
| 2022.12 | 45.36㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2022.06 | 45.06㎡ | 12 | 225,370,000원 |
| 2022.06 | 45.36㎡ | 13 | 226,870,000원 |
| 2022.06 | 43.98㎡ | 11 | 219,970,000원 |
| 2022.06 | 45.06㎡ | 11 | 225,370,000원 |
| 2022.06 | 45.36㎡ | 12 | 226,870,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최저가 240,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 143.3%입니다. 그런데 이 사건은 최저가만 비교하면 안 됩니다. 신건에서 실제 부담하게 되는 금액은 매각가와 미배당 보증금 인수를 합친 258,160,000원으로, 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 전체 12건 평균 184,270,833원보다도 높지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·-10.7% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 이지선 보증금 | 254,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이지선 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 임차보증금 254,000,000원 중 235,840,000원이 배당되고 18,160,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길병원사거리 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·연립주택·근린생활시설·숙박시설·병원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 예술회관역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택) 구조이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물 내 14층 1403호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 산토리니빌(1143-29)은 20세대이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세는 -10.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 신건 기준 최저가 240,000,000원에 인수 18,160,000원을 더한 258,160,000원이 현재 핵심 비교가격입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 65,488,000원, 2회 유찰 시 103,350,400원으로 커져 실질취득액은 각각 257,488,000원·256,950,400원입니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2021.12.21, 확정 2021.12.02, 임차권등기 2024.01.23 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이지선에 관한 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 금전 지급 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 167,500,000원, 최신 190,000,000원, 최근 추세 -10.7%를 과거 전체 평균보다 우선해서 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 이지선의 보증금은 254,000,000원이고 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 신건에서 18,160,000원이 미배당되면 그 잔액이 매수인에게 넘어오며, 최저가와 합친 실질취득액은 258,160,000원입니다. 1회와 2회 유찰 뒤에도 실질취득액은 257,488,000원·256,950,400원으로 크게 낮아지지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 추세는 -10.7%입니다. 따라서 이 사건을 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 실질취득액은 높은 수준에 묶이는 대항력 인수형 사건입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
