인천지방법원 2025타경1419. 인천 연수구 옥련동 삼성아파트 4동 7층 701호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트 구조이고, 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 7층입니다. 소유자는 이광숙으로, 2018.01.15 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

등기상 매각으로 소멸하는 가압류만 보면 복잡하지 않아 보이지만, 임차관계에서 중요한 변수가 하나 남습니다. 조은혜의 전입일은 2023.11.09이고, 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2025.02.06 케이비국민카드 가압류입니다. 즉 전입이 말소기준보다 먼저여서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 인수금액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

말소기준권리는 2025.02.06 주식회사 케이비국민카드 가압류 6,766,014원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류 11,986,770원과 2025.07.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다

실제 임차인은 1명입니다. 조은혜는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 확인되지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 256,000,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

위 배당 계산은 현재 제시된 배당 항목을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 조은혜의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않았고, 신청채권액 192,693,541원은 위 지급항목에 반영되어 있지 않아 실제 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 능허대초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재하고 주위환경은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 7층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 진·출입이 용이합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류 접합, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 조은혜의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 인수금액을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당으로 회수될 금액과 매수인 승계액을 분리해 확인해야 합니다.
• 최저가만 보지 않기. 대항력 임차인이 존재하므로 256,000,000원이라는 최저가만으로 실제 취득비용을 판단하지 않아야 합니다.
• 신청채권 배당 확인. 신청채권액은 192,693,541원이나 현재 배당 시뮬레이션의 지급항목에는 반영되지 않아 실제 배당표 원본 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”

이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조에 가깝습니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 대항력 있는 조은혜의 보증금입니다. 전입일은 2023.11.09로 말소기준권리 2025.02.06보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 매수인이 떠안을 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

따라서 신건 최저가 256,000,000원 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 먼저 임차보증금과 우선변제 범위를 확인해 실질취득가를 계산할 수 있는 상태로 만드는 것이 선행돼야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상인 임차보증금의 확인입니다.