인천지방법원 2025타경1447. 부평동 더프라임캐슬 12층 1201호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 현재 말소기준은 2023.05.11 접수된 부일새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 160,800,000원입니다. 이후 솔림헬프자산관리대부 가압류 8,472,575원, 경매개시결정, 신한은행 가압류 5,574,874원, 인천광역시부평구 압류가 이어졌고 이들 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리분석의 주의점은 두 가지입니다. 첫째, 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 내용에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있어 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 둘째, 2024.07.22 설정된 에이피엘파이낸셜대부의 19,500,000원 근저당은 등기자료상 이미 말소로 표시되지만, 2026.01.05 그 6번 근저당의 이전등기가 토마토자산관리대부 앞으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 을구 6번과 6-1의 현재 효력관계를 등기부 원본에서 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-28 더프라임캐슬 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로46번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1201호 |
| 소유자 | 김태윤 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 140,017,368원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.11 부일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 가압류·압류는 소멸 구조
2016.05.27 농협은행 근저당 144,000,000원과 2019.02.08 웰컴크레디라인대부 근저당 39,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.05.11 부일새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 등기된 솔림헬프자산관리대부 가압류, 신한은행 가압류, 인천광역시부평구 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 262,000,000원, ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가 262,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 현재 자료에는 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가가 최근 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 가격 매력도는 권리의 깨끗함과 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 262,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 209,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 10,314,969원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서도 총 채권액 174,847,449원이 전액 배당되고 소유자에게 31,018,151원이 남는 계산입니다. 2회 유찰 가정에서는 채권자 배당액이 164,532,480원으로 줄어 10,314,969원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원이 됩니다. 다만 이 변화는 채권자의 회수 문제이지, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액 증가로 연결되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,468,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 부일새마을금고 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사솔림헬프자산관리대부 | 8,472,575원 | 8,472,575원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사신한은행 | 5,574,874원 | 5,574,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,684,551원 |
배당 시뮬레이션은 부일새마을금고 근저당을 채권최고액 160,800,000원 기준으로 계산한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 12층 1201호입니다.
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 부평시장역이 소재하며, 남측 부흥로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 을구 6번·6-1 원본 대조. 19,500,000원 근저당은 이미 말소로 표시되지만 이후 근저당권 이전등기가 존재하므로 현재 효력관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 인천광역시부평구 압류는 말소기준 뒤 권리로 표시되지만, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 262,000,000원이 감정가와 동일합니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세나 할인 가격으로 간주하면 안 됩니다.
- 오피스텔 특성 확인. 기계식주차설비 운영상태와 관리비, 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 확인 절차를 생략할 이유는 아니다
현재 자료대로라면 말소기준 이후 가압류·압류는 소멸하고, 262,000,000원 신건부터 167,680,000원의 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 정돈돼 있습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 을구 6번 근저당의 말소 표시와 이후 6-1 이전등기가 함께 존재한다는 점은 확인 없이 넘길 부분이 아닙니다. 또 최근 실거래 비교값이 없으므로 262,000,000원이 시세보다 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 결론은 권리구조는 양호, 점유·후속등기는 확인 필수, 가격 판단은 보류입니다.
