인천지방법원 2025타경1472. 청라동양엔파트 546동 25층 2504호, 전용면적 비교 기준 118.8352㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2013.02.05. 우리은행 근저당권 323,400,000원입니다. 이후 확인되는 KB국민카드 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 임차관계는 단순하게 단정할 수 없습니다. 임차인으로 확인된 신고 내역은 없지만, 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 점유자가 누구인지, 별도의 전입·점유관계가 있는지는 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 또 등기에는 2025.07.01. 확정채권양도를 원인으로 한 근저당권이전 기재도 있으므로 실제 말소 상태와 권리 연결관계는 입찰 전 등기 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 546동 25층 2504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 118.8352㎡ · 철근콘크리트구조 30층 건물 중 25층 |
| 사용승인일 | 2012.07.31 |
| 소유자 | 오창규 |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 681,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 254,117,826원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 우리은행 근저당
말소기준권리는 우리은행 근저당권입니다. 2013.02.05. 채권최고액 323,400,000원으로 설정됐고, 그 뒤의 KB국민카드 가압류 22,836,135원과 2025.08.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2020.12.03. 설정된 SBI저축은행 근저당권 177,600,000원은 등기상 이미 말소된 권리로 표시됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 681,000,000원은 최근 거래 상단보다 높다
청라동양엔파트는 564세대, 사용승인일 2012.07.31인 단지입니다. 비교 면적은 118.8352㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 거래 12건의 평균은 606,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 600,000,000원, 최근 거래 최고가는 645,000,000원, 최저가는 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 118.84㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 118.36㎡ | 13 | 617,000,000원 |
| 2026.02 | 118.84㎡ | 15 | 608,000,000원 |
| 2026.02 | 118.84㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2026.01 | 118.84㎡ | 15 | 637,000,000원 |
| 2026.01 | 118.84㎡ | 12 | 565,000,000원 |
| 2025.12 | 118.84㎡ | 9 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 118.84㎡ | 27 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 118.84㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 118.84㎡ | 22 | 585,000,000원 |
| 2025.06 | 118.84㎡ | 24 | 645,000,000원 |
| 2025.06 | 118.84㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 606,416,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 681,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 112.3%이고, 최신 거래 600,000,000원뿐 아니라 최근 거래 최고 645,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 681,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 323,400,000원 | 323,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,836,135원 | 22,836,135원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 325,553,865원 |
이 배당 계산에서는 우리은행과 KB국민카드 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여액이 325,553,865원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 254,117,826원은 별도 예상배당이 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권계산서 반영 여부는 원본 절차서류로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 해원초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 30층 건물 중 25층 2504호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,646,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 118㎡대 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격 범위는 560,000,000원부터 645,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준 비교. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 681,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 606,416,666원과 최신 거래 600,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자 확인이 필요합니다.
- 근저당권이전 원본 대조. 2025.07.01. 확정채권양도에 따른 근저당권이전 기재와 기존 말소 표시의 연결관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 신청채권자 한국주택금융공사 청구액 254,117,826원의 실제 배당 반영 여부와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 변화. 현재 681,000,000원, 1회 유찰 시 544,800,000원, 2회 유찰 시 435,840,000원으로 계산되어 있어 각 회차별 실거래 대비 수준이 달라집니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 실제 매각절차에서 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 사건은 말소기준이 2013년 우리은행 근저당권으로 분명하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득 681,000,000원은 최근 12개월 평균 606,416,666원의 112.3%이고, 최근 거래 최고 645,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 2025.07.01. 근저당권이전 기재와 신청채권자 배당 반영 여부도 원본 확인이 필요한 지점입니다. 정리하면 매수인 인수금액 자체는 0원으로 계산되지만, 현재 가격은 최근 실거래보다 높고 점유·등기·배당 확인사항이 남아 있는 사건입니다.
