부동산임의경매

2025타경20474 · 마산지원 · 다가구주택
185㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

194,083,000원 1억 9,408만 감정가 565,838,900원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

07-16

마산지원 10:00

입찰 보증금

1,940만원

최저가의 10% · 19,408,300원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 5.66억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 정리되지만 다가구 특성상 임차관계 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 194,083,000원으로 감정가 565,838,900원의 34.3% 수준
자금 현재 회차 매각가 기준 인수액 0원·미배당은 채권자 영역
리스크 다가구주택 다수 점유자 중 일부 보증금·대항력 판정 미상

한 줄 평 감정가 대비 크게 낮아진 최저가와 깨끗한 말소구조는 장점입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아닌 다가구주택으로, 여러 임차관계가 존재하고 일부는 보증금·대항력 판단이 필요합니다. 가격보다 임대관계 확인이 핵심입니다.

감정가

565,838,900원

다가구주택+토지

최저가

194,083,000원

3회 유찰

매수인 인수

0원

배당 외 권리 인수 없음

핵심지표

임차확인

다가구 리스크

창원지방법원 2025타경20474. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 다가구주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 의창새마을금고 근저당권이며 이후 가압류와 임차권등기 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구주택은 건물 전체에 여러 임차인이 존재할 수 있어 낙찰 전 임차관계 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경20474
소재지	경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2
물건종류	다가구주택 + 토지
이용상태	다가구주택 이용 중 (1층 1가구, 2층 3가구, 3층 3가구, 4층 2가구)
소유자	장인수
감정가 / 최저가	565,838,900원 / 194,083,000원
청구금액	333,316,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2016년 의창새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류, 전세권, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족은 채권자 영역이며, 배당표 기준 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 다가구 특성상 확인 필요

임차인	호수	보증금	대항력	우선변제	승계
박성민	101호	3,000원	없음	해당 없음	없음
김기주	201호	4,000원	없음	해당 없음	없음
서지환	202호	미상	가능·미상	미상	없음
경남청사관리소	203호	4,500원	가능·미상	미상	없음
한영수	401호	75,000,000원	없음	해당 없음	없음
박하나	303호	50,000,000원	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차관계 핵심 대항력 없는 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 판단을 단정할 수 없습니다. 다가구주택은 낙찰 전 현황조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,083,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,517,162원
근저당권 · 의창새마을금고	432,000,000원	190,565,838원
전세권 · 박하나	50,000,000원	0원
전세권 · 국	45,000,000원	0원
전세권 · 국	45,000,000원	0원

배당 분배

감정가 vs 매각가

현재 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

다가구 확인. 호수별 임차관계와 보증금 확인이 최우선입니다.
권리 구조. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
점유 확인. 일부 점유자는 대항력 판정이 불가하므로 추가 확인이 필요합니다.
배당 부족. 채권자 미배당은 발생하지만 매수인 인수 구조는 아닙니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 다가구는 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌고 권리상 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 다가구주택은 단순한 시세 비교보다 임차관계와 점유 리스크가 핵심입니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력 가능성을 배제하지 않고, 최종 입찰 전 임대차 관계를 점검해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-02	유찰	5억 6,583만원
2	2026-05-07	유찰	3억 9,608만원
3	2026-06-11	유찰	-
4	2026-07-16	대기	1억 9,408만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

유찰 3회로 가격은 내려왔지만, 다가구 임대관계를 확인해야 한다 — 창원 신월동 1-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 다가구 특성상 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 194,083,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 다가구는 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (26장)

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