창원지방법원 2025타경20474. 신월동 1-2 토지와 4층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 현황상 1층 1가구·2층 3가구·3층 3가구·4층 2가구의 다가구주택으로 이용 중이고, 1층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2016.07.05 설정된 의창새마을금고 근저당 432,000,000원입니다.
등기상 그 뒤에 설정된 전세권·주택임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 다만 다가구주택은 등기부만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 실제 점유자 가운데 서지환·경남청사관리소·조정흠 등은 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수 0원과 실제 명도·임차보증금 위험을 분리해 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20474 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2 · 완월남14길 25 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용상태 | 다가구주택 · 1층 1가구 · 2층 3가구 · 3층 3가구 · 4층 2가구 |
| 토지 | 대 · 185.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 585,100원/㎡ |
| 소유자 | 장인수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 565,838,900원 / 194,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의창새마을금고 / 333,316,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차위험을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2016.07.05 의창새마을금고 근저당권입니다. 2025.06.27 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 기준권리 자체의 설정일은 2016.07.05입니다. 이후 설정된 박하나 전세권, 국가 명의 전세권, 한영수·박하나 주택임차권, 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 미상 점유자가 핵심
| 점유자 / 임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 표기 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성민 | 101호 전부 | 2024-10-21 | 3,000 | 없음 | 해당 없음 |
| 김기주 | 201호 전부 | 2021-04-26 | 4,000 | 없음 | 2025-04-29 |
| 서지환 | 202호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025-05-07 |
| 경남청사관리소(대표자:김창신)(정부경남지방합동청사) | 203호 전부 | 미상 | 4,500 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 이순희 | 302호 전부 | 2025-04-07 | 1,500 | 없음 | 2025-05-12 |
| 박하나 | 303호 | 2023-01-26 | 50,000,000원 | 없음 | 2025-02-05 |
| 한영수 | 401호 | 2021-11-19 | 75,000,000원 | 없음 | 2024-12-12 |
| 조정흠 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025-06-26 |
특히 한영수는 2021.11.19 전입, 박하나는 2023.01.26 전입으로 모두 말소기준일 2016.07.05보다 뒤입니다. 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자는 같은 방식으로 결론낼 수 없으므로 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰은 크지만 시세가 없으므로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 565,838,900원, 현재 최저매각가는 194,083,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 135,858,100원, 5회 유찰 시 95,100,670원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 다가구주택은 토지·건물 상태와 임대현황에 따라 가치 편차가 커서, 임차관계 확인과 별도로 인근 다가구 거래 및 수익가치 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,517,162원 |
| 1. 근저당 · 의창새마을금고 | 432,000,000원 | 190,565,838원 |
| 2. 전세권 · 박하나 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 국 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 국 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,850,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 582,850,214원 중 예상 배당액은 190,565,838원, 미배당액은 392,284,376원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 대항력 미상 점유관계 역시 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측 인근의 기존 주택지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입 가능하며 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 화강석타일 및 미장스톤, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC새시 이중창호입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 185.0㎡ 대지, 완경사·사다리형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황. 1층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유관계 원본 확인. 서지환·경남청사관리소·조정흠 등 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유관계의 주민등록·계약·점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 박하나·한영수 중복관계 확인. 전세권·임차권등기와 현황조사 기록이 함께 존재하므로 각 호실의 실제 계약관계와 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 194,083,000원은 감정가 565,838,900원의 34.3% 수준이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있고 채권 미배당액이 392,284,376원입니다.
- 1층 실제 용도 확인. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주택이라는 차이를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 점유자의 주민등록·계약관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계
이 사건은 감정가 565,838,900원에서 3회 유찰돼 현재 194,083,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 시세자료가 없고 다가구주택 여러 호실에 점유자가 존재합니다. 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후인 임차인은 대항력이 없지만, 전입일 또는 보증금이 미상인 점유관계까지 같은 결론으로 묶을 수는 없습니다.
등기 순위 자체는 2016.07.05 근저당을 기준으로 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건의 실제 승부처는 등기보다 각 호실의 점유·대항력 확인과 현재 가격의 시세 검증입니다. 배당표상 인수 0원은 참고할 수 있지만, 원본 확인 전까지 실질 인수도 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
