인천지방법원 2025타경508759. 인천 서구 심곡동의 다세대주택 4층 403호입니다. 집합건축물대장상 명칭은 장하빌라 3동, 대상면적은 26.25㎡이고 총 19세대 규모입니다. 소유자 김영리는 2010.09.16 매매가 26,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2012.09.19 서인천농업협동조합의 채권최고액 16,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 2013.03.21 송신자 명의 전세금 45,000,000원의 전세권, 2013.08.26 주식회사 하나다올신탁의 143,850,120원 가압류, 국세 압류와 카드사·저축은행 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 등기부상 전세권도 매수인 인수 권리로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508759 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 255-14 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 26.25㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호 |
| 건물명 / 규모 | 장하빌라3동 · 총 19세대 · 1995.03.30 준공 |
| 소유자 | 김영리 (2010.09.16 매매가 26,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 14,423,108원 |
| 말소기준권리 | 2012.09.19 근저당권 · 서인천농업협동조합 · 채권최고액 16,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 조사 내역 없음. 다만 등기부에는 2013.03.21 송신자 명의 전세권이 전세금 45,000,000원으로 설정돼 있습니다. 이 전세권은 2012.09.19 말소기준 근저당보다 후순위이고, 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 74,000,000원은 시세 지표보다 높다
장하빌라3동의 대상면적과 매칭된 실거래 표본은 2건입니다. 2022.04에 53,000,000원, 2023.03에 58,000,000원으로 거래됐고 평균은 55,500,000원입니다. 현재 최저매각가 74,000,000원은 이 시세 지표의 133.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 25.98㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2022.04 | 25.98㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 55,500,000원 |
실거래 최저는 53,000,000원, 최고이자 최신 거래는 58,000,000원입니다. 그런데 감정가와 현재 최저가는 74,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 74,000,000원으로 볼 수 있고, 이는 시세 지표 평균보다 높은 수준입니다. 따라서 신건 가격만 보고 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,732,000원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 2. 전세권 · 송신자 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나다올신탁 | 143,850,120원 | 10,468,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,874,430원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 5,086,341원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,162,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 245,773,203원 중 채권자 예상배당은 72,268,000원, 미배당은 173,505,203원입니다. 그러나 제공된 권리판정에서는 미배당되는 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 14,423,108원이지만 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 16,800,000원을 기준으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 장하빌라3동 총 19세대입니다.
- 입지. 서구청 남측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 서구청역이 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1,2구획정리)이며 공시지가는 1,183,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 페인팅·치장벽돌 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 집합건축물대장상 명칭은 장하빌라 3동입니다.
- 환금성 확인. 제공 실거래는 2건이며 최신 거래는 2023.03입니다. 현재 가격 판단에서는 거래 표본이 적고 최근성이 낮다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 최저가 74,000,000원은 시세 지표 평균 55,500,000원의 133.3%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 해석하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 59,200,000원, 2회 유찰 시 47,360,000원입니다. 제공 실거래 53,000,000원·58,000,000원과 각각 비교해 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 전세권 원본 대조. 송신자 전세권 45,000,000원은 말소기준 이후 소멸형으로 분류됐습니다. 매각물건명세서와 배당요구 여부 등 원본을 다시 확인하세요.
- 토지 별도등기. 본 건과 무관하다는 2026.08.13 보정서가 제출됐지만 토지 등기와 보정서 원문을 대조하세요.
- 세금·배당순위. 등기부에는 2022.01.13 국세 압류가 있습니다. 실제 배당은 당해세 등 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 임차인 조사 내역은 없습니다. 실제 점유관계는 현장과 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·보정서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 메리트는 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.09.19 서인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·가압류·압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 정반대입니다. 신건 실질취득액 74,000,000원은 실거래 평균 55,500,000원의 133.3%이고, 최신 거래 58,000,000원보다 높습니다. 실거래도 2건뿐이고 최신 거래가 2023.03이므로 현재 시세와 환금성을 보수적으로 검증해야 합니다. 권리 소멸구조보다 신건 가격 수준과 토지 별도등기 원본 확인이 이번 사건의 핵심입니다.
