인천지방법원 2025타경509233. 인천 남동구 논현동 푸르지오시티 13층 1318호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 정현우이며, 2017년 정해석 명의로 거래가액 153,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2018년 개명으로 정현우로 표시가 변경됐습니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 근저당 실행형이 아니라, 전세권자 박도현이 채권자로 임의경매를 신청한 구조입니다.
가장 중요한 권리는 2021.04.30 설정된 박도현의 전세권 168,000,000원입니다. 현재 권리판정상 2025.05.15 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 이보다 앞선 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 같은 박도현은 2021.04.30 전입, 2021.03.17 확정일자를 갖추고 2025.08.06 배당요구까지 한 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 13층 1318호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 · 30층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 정현우 · 2017.06.30 매매, 거래가액 153,000,000원 · 2018.04.11 개명 표시 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박도현 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.29 등기 · 2018.05.26 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
과거 신반월새마을금고·농협생명보험·김무길의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 문제 되는 권리는 박도현의 전세권입니다. 등기상 전세금은 168,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2021.04.30부터 2023.04.30까지로 기재돼 있습니다. 이 권리는 현재 자료상 매수인 인수 권리로 판정돼 있으므로, 단순히 최저매각가 137,000,000원만 보고 취득원가를 계산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박도현 | 2021.04.30 | 2021.03.17 | 2025.08.06 | 미상 등기상 전세금 168,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 위험 |
박도현은 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 임차보증금 자체는 금액이 확인되지 않았고, 별도로 등기된 전세권의 전세금이 168,000,000원입니다. 따라서 보증금과 등기상 전세금을 무조건 별개로 중복 합산해서는 안 되며, 이 리포트의 인수 계산은 등기상 전세권 168,000,000원의 미배당액을 기준으로 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담이 거의 고정된다
현재 회차의 최저매각가는 137,000,000원입니다. 그러나 여기서 전세권자가 전액 변제받지 못합니다. 집행비용 2,718,000원을 먼저 빼고 전세권에 134,282,000원을 배당하면 33,718,000원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 33,718,000원 | 170,718,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 60,734,400원 | 170,334,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 82,298,240원 | 169,978,240원 |
실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접적인 가격 비교는 할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 사실은 현재 회차 기준 보수적 실질취득 부담이 170,718,000원으로, 감정가·최저가 137,000,000원보다 높다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 박도현 | 168,000,000원 | 134,282,000원 |
| 전세권 미배당 | - | 33,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 137,000,000원 전부가 집행비용과 전세권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 등기상 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있어, 미배당액은 매수인 인수 위험으로 보수적으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 30층 건물 내 13층 1318호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현역 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 3,706,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역에 포함 또는 저촉되고, 광로3류와 보행자전용도로 등에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지설비가 설치돼 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 8번 박도현 전세권 168,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 권리로 판정돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원본의 인수 문구를 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 137,000,000원이 아니라 미배당 33,718,000원을 더한 170,718,000원을 보수적 취득원가로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 170,334,400원, 169,978,240원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임대차 원본 대조. 박도현은 대항력 임차인이면서 전세권자·경매신청 채권자입니다. 보증금 자체는 미상인 만큼 임대차계약서, 배당요구, 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 동일인이 임차인·전세권자·채권자로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 실체관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태와 매각 후 영향 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.37억짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 137,000,000원인 신건입니다. 하지만 권리의 중심에는 박도현의 168,000,000원 선순위 전세권이 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 전세권 배당은 134,282,000원, 미배당은 33,718,000원이고, 이를 인수 위험으로 반영하면 실질취득 부담은 170,718,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 일반 경매라면 유찰될수록 취득원가가 떨어지지만, 이 물건은 낙찰가가 내려간 만큼 전세권 미배당이 커져 1회 유찰 시 170,334,400원, 2회 유찰 시 169,978,240원으로 총부담이 거의 고정됩니다. 최저가는 내려가도 인수액이 올라가는 구조인 셈입니다. 최근 실거래와 비교할 자료가 없으므로 가격이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가보다 전세권 인수와 실질취득액을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
