인천지방법원 2025타경509955. 계양구 작전동 비케이디센트 비동 8층 806호 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 방민재의 임차보증금 209,000,000원입니다. 임대차계약은 2019.12.14, 확정일자는 2019.12.19, 주민등록과 점유개시는 2020.02.26이며 2023.09.22 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 제공된 권리판정도 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 되어 있고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차는 최저가 214,000,000원으로 임차보증금 209,000,000원보다 높습니다. 제공된 배당표에서는 집행비용 3,796,000원과 임차보증금 209,000,000원을 먼저 배당한 뒤 신청채권자 청구에 1,204,000원이 배당돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 1회 유찰 가격 171,200,000원에서는 40,996,800원, 2회 유찰 가격 136,960,000원에서는 74,757,440원의 보증금 잔액이 매수인 인수로 바뀝니다. 이 사건은 유찰가만 보고 할인폭을 계산하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 8층806호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · “오피스텔”로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 8층 806호 |
| 임차권 범위 | 8층 806호 66.18㎡ 전부 |
| 현재 소유 | 삼성이엔씨산업주식회사 · 주식회사덕진건설 · 주식회사원포스 · 주식회사히포컨설팅 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방민재 / 208,442,293원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심
현재 사건의 선언된 말소기준은 2025.06.13 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 방민재는 2020.02.26 주민등록·점유를 시작했고, 2023.09.22에는 보증금 209,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 현재 경매개시결정보다 선행하며, 제공된 판정대로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
2025.06.13 이후 국민건강보험공단, 국, 구미시, 부산광역시, 부천시, 부평구 등에서 여러 지분 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 이들은 현재 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 임차권은 별개입니다. 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 순간 그 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방민재 | 8층 806호 66.18㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.26 | 2019.12.19 | 209,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당액 승계 |
방민재는 2023.09.22 배당요구를 한 것으로 정리돼 있으며, 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 모두 등장하는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차인 본인의 권리로 기재돼 있으므로 보증금 209,000,000원을 그대로 권리분석의 중심에 둬야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 207,238,293원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 208,442,293원 | 40,996,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 208,442,293원 | 74,757,440원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간, 낙찰가가 내려갈수록 그 차액이 매수인 인수액으로 이동합니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 놓고 “171,200,000원으로 싸졌다”, “136,960,000원으로 더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 40,996,800원, 74,757,440원으로 늘어나므로 실질 취득부담은 209,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 방민재 보증금 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 방민재 | 208,442,293원 | 1,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 제공된 배당 가정에서는 임차보증금 209,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 두 채권의 관계는 원본 채권자료 대조가 필요하며, 조세 우선순위에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 작전동 성지초등학교 남측 인근. 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 전반적인 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 인수 0원을 고정값으로 보지 말 것. 214,000,000원 가정에서는 임차보증금 전액 배당이지만, 조세 우선순위가 바뀌면 임차인 미배당액도 달라질 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 40,996,800원, 2회 유찰 시 74,757,440원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 임차보증금 209,000,000원과 신청채권 208,442,293원의 관계를 판결문·배당요구서·채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 조세 원본 확인. 국세·지방세 압류 15건 중 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 주민등록 2020.02.26, 점유개시 2020.02.26, 확정일자 2019.12.19, 임차권등기 2023.09.22의 연결관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 신건 214,000,000원만 보면 현재 배당 가정상 인수 0원입니다. 그러나 권리분석의 본질은 209,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 한 번 유찰돼 171,200,000원이 되면 40,996,800원이 매수인 인수로 바뀌고, 두 번 유찰돼 136,960,000원이 되면 인수액은 74,757,440원으로 더 커집니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라가 실질 취득부담이 보증금 수준에서 버티는 구조입니다.
여기에 국세·지방세 압류 15건의 우선순위가 실제 배당을 흔들 수 있고, 임차인 방민재가 동시에 강제경매 신청채권자로 표시돼 있어 두 채권의 관계 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 얼마나 내려갔느냐보다 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 승계되는지를 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
