인천지방법원 2025타경510355. 청라동 104-35 토지와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서상 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 327.9㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 제1종일반주거지역에 해당합니다.
등기만 보면 말소기준은 명확합니다. 2024.10.28 설정된 관악신용협동조합의 채권최고액 1,728,000,000원 근저당이 기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 말소기준 이전 전입자가 존재해 낙찰대금과 별개로 승계할 보증금이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510355 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 104-35 · 인천광역시 서구 보석로17번안길 31 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 2017.10.17 사용승인 |
| 토지 | 327.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 · 성장관리권역 |
| 공시지가 | 1,878,000원/㎡ |
| 소유자 | 금경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 2,354,067,540원 / 2,354,067,540원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 1,481,527,788원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 선순위 점유는 남는다
2024.10.28 관악신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 발생한 인천신용보증재단·KB국민카드·롯데카드·미래에셋캐피탈 가압류와 국민건강보험공단·인천광역시 서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2026.02.10에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인 인수 4,100만원에 미상 1건 추가
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효상 | 1층 전부호 | 2024.09.26 | 40,000,000원 / 2,750,000원 | 2025.08.18 | 대항력 有 우선변제 無 승계 40,000,000원 |
| 다나기초 주식회사. 금경옥 | 1층 일부 | 2019.05.10 | 1,000,000원 / 200,000원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 1,000,000원 |
| 임영아 | 201호 | 2024.07.22 | 미상 | 2025.10.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 김종훈 | 202호 | 2024.12.06 | 미상 | 2025.10.14 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권대우 | 301호 | 2025.03.07 | 미상 | 2025.10.10 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
조사상 점유는 5건입니다. 이 중 확인된 매수인 인수액은 이효상 40,000,000원과 다나기초 주식회사. 금경옥 1,000,000원의 합계 41,000,000원입니다. 임영아는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 인수액은 따로 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,354,067,540원 | 41,000,000원 | 2,395,067,540원+ | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,883,254,032원 | 41,000,000원 | 1,924,254,032원+ | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,506,603,225원 | 41,000,000원 | 1,547,603,225원+ | 313,041,569원 |
확인된 인수액 41,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 동일합니다. 즉 매각가가 내려가도 이 금액은 낙찰대금과 별개로 남습니다. 여기에 임영아의 미상 보증금 가능성까지 있어, 각 회차의 실질취득액은 위 표보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,354,067,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,940,675원 |
| 인수 · 이효상 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 다나기초 주식회사. 금경옥 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 1,728,000,000원 | 1,728,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,416,650원 | 10,416,650원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 24,373,394원 | 24,373,394원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,813,131원 | 5,813,131원 |
| 6. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 33,575,587원 | 33,575,587원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 525,948,103원 |
현재 회차에서는 산정된 채권 1,802,178,762원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 525,948,103원입니다. 이효상·다나기초 주식회사. 금경옥의 보증금 41,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사자자리공원 북서측 인근으로, 다가구형 단독주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 2017.10.17 사용승인됐으며, 위생·급배수·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 327.9㎡, 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로각지이며 공시지가는 1,878,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가에 인수액을 더해 계산. 현재 회차 기준 확인된 최소 실질취득액은 2,395,067,540원입니다.
- 임영아 보증금 확인. 2024.07.22 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 승계 가능액을 확정하기 전에는 총 인수액을 41,000,000원으로 고정하면 안 됩니다.
- 1층 점유 중첩 확인. 이효상은 1층 전부호, 다나기초 주식회사. 금경옥은 1층 일부로 조사돼 있어 실제 사용범위와 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 다가구 전체 점유 확인. 201호·202호·301호까지 점유자가 조사돼 있어 호실별 인도와 명도 범위를 따로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 총비용 재계산. 1회 유찰 시 최소 1,924,254,032원+, 2회 유찰 시 최소 1,547,603,225원+이며 임영아 미상 보증금은 별도입니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “승계되는 점유”를 분리해서 봐야 한다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리는 대부분 정리되는 반면, 그보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 낙찰자에게 남는 구조입니다. 확인된 것만 이효상 40,000,000원, 다나기초 주식회사. 금경옥 1,000,000원으로 41,000,000원이고, 임영아의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 2,354,067,540원을 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다. 현재 확인 가능한 최소 실질취득액은 2,395,067,540원+이며, 임영아의 보증금 확인 결과에 따라 더 증가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 선순위 점유자의 실제 임대차 조건과 인수액 확정입니다.
