인천지방법원 2025타경510359. 구월동 송원주택 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 최정민이며 2019.10.15 매매를 원인으로 2019.11.12 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 168,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가보다 임차인의 선후관계입니다. 이혁표는 2021.09.15 확정일자를 받고 2021.11.22 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 2022.04.14 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
이혁표의 임차보증금은 170,000,000원이고 임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 현재 최저가 189,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,446,000원 다음으로 보증금 170,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰로 매각대금이 보증금보다 내려가면 이야기가 달라집니다. 배당으로 못 받은 보증금 잔액은 매수인 인수로 넘어오므로 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1247-20 송원주택 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 제3층 제301호 76.92㎡ |
| 소유자 | 최정민 (2019.10.15 매매 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 195,143,434원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.14 갑구 18번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 이혁표의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 이혁표의 실제 전입·점유가 2021.11.22로 말소기준보다 먼저이므로, 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금의 대항력 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혁표 제3층 제301호 76.92㎡ 전부 | 2021.11.22 확정일자 2021.09.15 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 인수 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 이규순 | 2024.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
이규순은 전입일 2024.04.22로 말소기준 2022.04.14보다 뒤이므로 제공된 조사 기준 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않습니다. 이혁표와 이규순 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 사건은 실제 임차인 2명을 기준으로 봐야 합니다.
③ 유찰 시 함정 — 최저가는 내려가지만 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 0원 | 189,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 21,716,800원 | 172,916,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 51,533,440원 | 172,493,440원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 후 최저가는 151,200,000원까지 내려가지만 이혁표에게 미배당되는 보증금 21,716,800원이 매수인 인수로 붙어 실질취득은 172,916,800원이 됩니다. 2회 유찰 후에도 낙찰가 120,960,000원에 인수 51,533,440원이 붙어 172,493,440원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 이혁표 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 15,554,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 195,143,434원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 189,000,000원에서는 이혁표의 보증금 170,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 15,554,000원만 배당되고, 신청채권자 한국주택금융공사는 이 배당 가정에서 0원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 간석초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 4미터의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,436,000원/㎡, 토지면적 316.8㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규모. 송원주택은 총 8세대이며 사용승인일은 2004.07.19입니다.
- 하자 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 기준. 유찰 후에는 최저가만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 인수를 합산해 판단해야 합니다.
- 이혁표 배당 확인. 대항력 있는 임차인의 실제 배당액이 170,000,000원 전액인지 배당표와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 이규순 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유 형태와 보증금·인도 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 확인. 을구 14번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금 승계 여부는 별도로 계산해야 합니다.
- 도로·환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 서측 약 4미터 막다른 도로에 접하므로 현장 접근성과 매도 시 수요를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합친 가격을 본다”
이 물건은 신건 189,000,000원에서는 이혁표 보증금 170,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이 상태만 보고 권리가 완전히 단순하다고 보면 안 됩니다. 이혁표는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 1회 유찰 시에는 21,716,800원, 2회 유찰 시에는 51,533,440원의 보증금 잔액이 매수인 인수로 예상됩니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 151,200,000원이나 120,960,000원이 아니라, 각각 인수액을 더한 172,916,800원·172,493,440원 수준의 실질취득비용입니다. 유찰될수록 낙찰가가 크게 내려가 보이지만 대항력 보증금이 그 하락분을 상당 부분 메우는 구조입니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 이후는 인수형으로 전환 — 이 차이를 놓치지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
