인천지방법원 2025타경510630. 계산동 975-5 칠칠연립 가동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있으나 감정평가의 이용상태는 연립주택이며, 건물은 1979.11.02. 사용승인된 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물입니다. 권리분석의 기준점은 2011.03.02. 설정된 지리산새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 91,000,000원이고, 현재 사건의 청구액은 75,876,080원입니다.
임차인 이재은은 2015.10.20. 전입하고 2025.08.27. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 4년 이상 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마이든 낙찰자가 그 보증금을 대항력에 기해 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당표에서는 임차인의 최우선변제·우선변제 여부에 따라 소유자 잔여액 등이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 975-5 칠칠연립 가동 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현황 연립주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 · 제1층 제106호 · 사용승인 1979.11.02. |
| 소유자 | 박임병 (2022.02.20. 협의분할에 의한 상속, 2023.03.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산새마을금고 / 75,876,080원 |
| 말소기준 | 2011.03.02. 지리산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인이라 인수는 없다
과거 계산동새마을금고의 2001년·2008년 근저당은 2011.01.20. 이미 말소됐고, 2011년 초 진행됐던 계산새마을금고의 임의경매도 2011.01.18. 취하되어 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 것은 2011.03.02. 지리산새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.08.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재은 | 2015.10.20 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이재은의 전입일 2015.10.20.은 말소기준권리인 2011.03.02. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력 없음으로 판정됩니다. 배당요구는 2025.08.27. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 특히 소액임차인 최우선변제에 해당하는지 여부는 보증금 확인 전에는 판단할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 110,000,000원의 할인 여부는 확인되지 않았다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 110,000,000원입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 110,000,000원입니다.
다만 이 물건과 비교할 수 있는 구체적인 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 것과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 지리산새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,660,000원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 2,340,000원과 지리산새마을금고 91,000,000원이 배당되고 소유자에게 16,660,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등이 발생하면 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 시나리오를 보면 현재 110,000,000원에서는 등기상 근저당 채권최고액 91,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 1회 유찰해 88,000,000원이 되면 채권자 배당액은 86,016,000원, 미배당은 4,984,000원이고, 2회 유찰해 70,400,000원이 되면 배당액 68,732,800원, 미배당 22,267,200원이 됩니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 배당 부족분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린주택입니다.
- 입지. 계산1동 행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 경인교대입구역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북서측으로 폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 건물연식. 사용승인일은 1979.11.02.이며, 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 경인교대역 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이재은의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·우선변제 여부와 실제 배당액을 위해 매각물건명세서 원문과 제출서류를 확인해야 합니다.
- 현황 표시 확인. 현황상 외벽에 ‘77’로 표기되어 있고, 지하는 창고로 사용하는 것으로 조사됐습니다. 현장에서 호수 표시와 이용관계를 확인하는 것이 좋습니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 110,000,000원은 감정가의 100%입니다. 인근 연립주택의 실제 거래 수준을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 노후도 확인. 1979.11.02. 사용승인 건물이므로 내부 상태, 난방·급배수·창호 등 실제 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제와 당해세 등이 반영되지 않은 추정치이므로 배당요구 종기 이후 최종 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리의 선후관계가 비교적 명확합니다. 2011.03.02. 지리산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 이재은의 전입은 2015.10.20.로 뒤이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인의 실제 배당 내용은 추가 확인이 필요하고, 신건 최저가 110,000,000원을 객관적으로 비교할 실거래 수치도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 물건입니다. 입찰 여부는 “인수 0원”보다 110,000,000원이 실제 현장가치와 주변 거래가격에 비해 얼마나 경쟁력 있는지를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
