인천지방법원 2025타경510737. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 12층 1203호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김진희이고, 2023.05.02 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 현재 경매개시결정, 인천도시공사 임차권, 미추홀구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저매각가 173,000,000원은 대명아파트 최근 12개월 동일면적권 실거래 평균 148,666,666원의 116.4%입니다. 최신 거래는 2025.12의 130,000,000원이고, 제공된 최근 거래 최고액 163,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 12층1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김진희 (2023.05.02 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 92,067,700원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 | 대명아파트 · 45세대 · 2016.08.11 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 102,300,000원이며, 2023.06.30 변경등기에는 채권최고액 94,600,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 102,300,000원을 기준으로 작성돼 있으므로 실제 배당 판단 전 변경등기와 채권계산서를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
주택도시보증공사의 389,000,000원 가압류, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 인천도시공사의 130,000,000원 주택임차권, 미추홀구 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 조사된 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해연 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최보람 | 2023.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인천도시공사 | 2023.07.21 · 제12층 제1203호 49.77㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
조해연의 전입일 2023.07.21, 최보람의 전입일 2023.08.17, 인천도시공사의 주민등록일자·점유개시일자 2023.07.21은 모두 말소기준일 2023.05.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 세 임차관계 모두 대항력이 없습니다. 인천도시공사는 2025.09.10 임차권등기를 마쳤고 보증금은 130,000,000원이지만, 해당 임차권 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸 예정입니다.
③ 시세 비교 — 신건 173,000,000원은 최근 평균보다 높다
대명아파트 전용 49.77㎡ 인근 면적의 최근 거래는 7건이며, 최근 12개월 평균은 148,666,666원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 6.2%로 상승 방향이지만, 현재 최저가 173,000,000원은 그 최근 평균보다도 높아 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
제공된 거래의 최저가는 130,000,000원, 최고가는 163,000,000원이며 전체 7건 평균은 147,428,571원입니다. 최신 거래는 2025.12의 130,000,000원입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.4%로, 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 102,300,000원 | 102,300,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 67,478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 491,300,000원, 예상 배당 합계는 169,778,000원이며 미배당액은 321,522,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재하며 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층 1203호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 30m 내외, 북동측 노폭 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 단지. 대명아파트는 45세대, 2016.08.11 준공이며 최근 동일면적권 거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 116.4%이므로 신건 단계의 가격 메리트는 낮습니다.
- 회차별 비교. 제공된 시나리오는 현재 173,000,000원, 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원입니다.
- 임차관계. 조해연·최보람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권. 인천도시공사 임차보증금은 130,000,000원이나 전입·점유가 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경. 농협은행 근저당은 2023.06.30 채권최고액 94,600,000원으로 변경등기가 있으나 배당표는 102,300,000원 기준이므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.05.02 농협은행 근저당이고, 그 이후의 가압류·경매개시·임차권·압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 조사된 임차인들의 전입도 기준권리 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 116.4%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 6.2% 상승 방향이라는 점을 감안해도 현재 최저가가 최근 실거래 수준을 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리는 정리형, 가격은 보류형. 이 물건의 핵심은 신건에서 서두르기보다 실제 거래가격과 회차별 최저가를 함께 비교하는 것입니다.
