인천지방법원 2025타경511099. 인천 미추홀구 주안동 호산아파트 5층 501호, 전용 36.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 배오순이며 2017년 4월 21일 매매를 원인으로 2017년 5월 4일 소유권을 취득했고 거래가액은 67,000,000원입니다. 이 사건의 기준권리는 2025년 7월 29일 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 2021년 6월 11일 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 보증금은 72,000,000원이고 전입일은 2020년 10월 14일, 확정일자는 2017년 3월 29일이며 우선변제권을 행사합니다. 현재 73,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,714,000원을 제외한 71,286,000원이 이 임차권에 배당되고, 714,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제공된 문구에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않으므로, 본 분석에서는 이를 곧바로 인수액 0원으로 처리하지 않고 등기상 미배당 인수위험을 그대로 유지했습니다.

② 임차권·점유 — 실제 임차인과 승계성 권리를 분리

한국토지주택공사는 자료상 보증기관 승계성 신고로 표시돼 있어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인으로 집계되는 대상은 0명이고, 임차권등기 1건을 별도의 승계성 권리로 분석합니다. 한편 감정 현장조사에서는 폐문부재로 임대관계가 미상으로 확인되어 현재 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 유찰 가격의 함정 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어난다

④ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아 보이지만 면적이 다르다

호산아파트는 19세대, 1994.09.16 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 36.65㎡지만 제공된 최근 거래는 47.30㎡·49.04㎡가 중심이라 동일면적 비교가 아닙니다. 따라서 최근 12개월 평균 81,333,333원과 최저가 73,000,000원의 차이를 곧바로 대상 호수의 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.

최저가 73,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 89.8%이고, 최신 거래 83,000,000원보다도 낮습니다. 현재 인수액까지 더한 실질취득 73,714,000원도 최근 평균 아래에 위치합니다. 그러나 최근 거래 면적이 대상보다 크고, 최근 거래가격이 과거 거래보다 20.1% 하락한 추세라는 점 때문에 이를 강한 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 한국토지주택공사 임차권에 71,286,000원이 배당되고 714,000원이 미배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 기준시점 당시 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며 기본 위생·급배수·상하수도·난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 남측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,613,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성 참고. 총 19세대의 소규모 단지이며 최근 거래 표본은 대상 전용 36.65㎡와 면적이 일치하지 않아 가격 비교 오차를 크게 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득을 볼 것. 현재 73,714,000원, 1회 유찰 시 73,451,200원, 2회 유찰 시 73,240,960원으로 계산됩니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나 제공 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지는 않으므로 원문 조건을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 자료상 실제 임차인으로 집계되는 대상은 0명이지만 현장조사는 폐문부재로 임대관계가 미상입니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 81,333,333원이지만 최근 거래 추세가 -20.1%이고 비교 거래 면적도 다릅니다.
• 신청채권자 배당 구조 확인. 현재 배당가정에서는 서울보증보험 주식회사의 92,671,204원 청구액에 배당이 발생하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 인수 포함 총액을 봐야 한다”

이 물건의 핵심은 단순히 신건 최저가 73,000,000원이 최근 거래 평균보다 낮다는 데 있지 않습니다. 현재는 714,000원만 인수되지만, 유찰될수록 한국토지주택공사 임차권의 미배당액이 커져 1회 유찰 시 15,051,200원, 2회 유찰 시 26,520,960원을 매수인이 떠안는 구조입니다. 결과적으로 실질취득은 세 회차 모두 73,000,000원대에 머뭅니다.

최근 12개월 거래 평균 81,333,333원과 최신 거래 83,000,000원보다 낮은 구간이기는 하지만, 대상 36.65㎡와 비교 거래 면적이 일치하지 않고 최근 시세도 20.1% 하락했습니다. 여기에 말소동의 확약서는 제출돼 있으나 대항력 포기까지 명시된 자료는 아니므로 인수위험을 0원으로 단정하지 않는 보수적 접근이 맞습니다. 이 사건은 “몇 번 유찰됐느냐”보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 총액, 확약서의 정확한 효력, 그리고 동일면적 시세 확인이 승부처입니다.