인천지방법원 2025타경511414. 부평동 리세움 11층 1103호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 강샛별은 2022.03.10. 공유자 지분 전부를 이전받았고 등기상 거래가액은 300,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023.03.06. 인천세무서장 관련 국 압류입니다. 그런데 임차인 정선양은 그보다 앞선 2022.03.10. 주민등록·점유, 2022.02.17. 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 300,000,000원입니다.
따라서 이 사건은 “최저매각가가 얼마인가”보다 임차보증금이 배당에서 얼마나 회수되고, 남은 금액을 매수인이 얼마나 인수하는가가 실제 취득비용을 결정합니다. 현재 회차 기준으로 임차보증금 미배당액은 70,076,000원이며, 1회 유찰 시 116,220,800원, 2회 유찰 시 153,136,640원으로 커집니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 그대로 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-99 리세움 11층1103호 · 부평문화로16번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제11층 제1103호 74.93㎡ 전부 · 15층 건물 |
| 사용승인 | 2017.03.16. |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.03.10. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 339,958,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
실제 임차인은 정선양 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 300,000,000원입니다. 전입신고와 점유개시가 2022.03.10.으로 말소기준 2023.03.06.보다 앞서 대항력이 있고, 2022.02.17. 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정선양 | 제11층 제1103호 74.93㎡ 전부 | 300,000,000원 | 2022.03.10. | 2022.02.17. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 234,000,000원 | 70,076,000원 | 304,076,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 187,200,000원 | 116,220,800원 | 303,420,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 153,136,640원 | 302,896,640원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에, 유찰로 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 반대로 증가합니다. 현재 회차의 실질취득액 304,076,000원은 1회 유찰 시 303,420,800원, 2회 유찰 시에도 302,896,640원입니다. 최저가가 234,000,000원에서 149,760,000원으로 내려가도 매수인의 권리상 총 부담은 계속 임차보증금 300,000,000원 부근에 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 정선양 보증금 | 300,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 339,958,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 중 229,924,000원이 배당되고 70,076,000원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 339,958,082원은 미배당으로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당과 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 11층 1103호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원중학교 동측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역(지하철 1호선·인천1호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측으로 폭 약 6m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로3류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 함께 계산. 현 회차에서는 234,000,000원 낙찰가에 70,076,000원 인수를 더한 304,076,000원이 권리상 실질취득 기준입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 후에도 실질취득은 303,420,800원, 2회 유찰 후에도 302,896,640원입니다. 최저가만 내려가는 모습을 가격 할인으로 보지 않아야 합니다.
- 조세채권 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다. 임차인보다 선순위로 빠지는 세금이 있으면 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 임차권등기 상태 확인. 정선양의 주택임차권등기는 2024.03.28. 등기됐고 보증금은 300,000,000원입니다. 매각 전 최신 등기 및 매각물건명세서로 존속·변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 권리상 임차인은 확인되지만 실제 현장 점유 상태는 입찰 직전 현황자료와 현장 확인을 통해 다시 점검하는 것이 필요합니다.
- 시세와 별도로 판단. 이 사건은 현재 실거래 비교 수치가 아니라 감정가·배당·인수구조를 중심으로 봐야 하며, 최저가 234,000,000원 자체를 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 정선양의 임차보증금 300,000,000원은 말소기준 2023.03.06.보다 앞선 전입·점유를 바탕으로 대항력을 갖고 있고, 배당에서 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 234,000,000원에 인수 70,076,000원을 더해 304,076,000원, 2회 유찰 시에도 149,760,000원에 인수 153,136,640원을 더한 302,896,640원입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 내려가면 싸진다”는 일반적인 유찰 논리가 거의 작동하지 않습니다. 오히려 국세·지방세 압류 3건 가운데 임차인보다 먼저 배당될 세금이 확인되면 임차인의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 더 증가할 수 있습니다. 입찰 판단의 기준은 234,000,000원짜리 신건이 아니라 약 3억 원대의 실질취득 구조와 조세채권 확인입니다.
