인천지방법원 2025타경511487. 부평동 대림센스빌 4층 401호 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 남아 있는 근저당이 아니라 임차권입니다. 기존 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준일은 2025.08.11 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 장지영은 전입 2022.09.08, 확정일자 2022.09.21, 점유개시 2022.10.11이고, 2024.11.12에는 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 자료상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있습니다.
따라서 이 사건은 “107,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 현재 매각가 107,000,000원을 가정하면 집행비용 2,298,000원 이후 장지영에게 104,702,000원이 배당되고, 보증금 중 10,298,000원이 남습니다. 그 잔액은 매수인이 인수하므로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 117,298,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 444-5 대림센스빌 4층 401호 도로명: 인천광역시 부평구 부평문화로142번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 제4층 제401호 · 2002.04.19 사용승인 |
| 현재 소유자 | 함성철 · 2022.11.11 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장지영 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기부 발행 | 2026.10.01 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차권이 기준보다 앞선다
말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.11 강제경매개시결정입니다. 장지영의 전입·확정일자·점유 및 주택임차권등기는 모두 그보다 앞서 있습니다. 자료 역시 을구 9번 주택임차권에 대해 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있으며, 매각물건명세서 내용도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장지영 | 4층 401호 31.01㎡ 전부 | 115,000,000원 | 전입 2022.09.08 확정 2022.09.21 점유 2022.10.11 배당요구 2024.11.12 | 대항력 있음 우선변제권 있음 보증기관 승계 없음 |
장지영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 임차권등기 접수일은 2024.11.12이고, 보증금은 115,000,000원입니다. 배당요구도 접수돼 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 이동합니다. 이 사건의 시나리오도 그대로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 10,298,000원 | 117,298,000원 |
| 1회 유찰 시 | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 31,340,800원 | 116,940,800원 |
| 2회 유찰 시 | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 48,152,640원 | 116,632,640원 |
즉 매각가는 107,000,000원에서 85,600,000원, 68,480,000원으로 낮아져도 인수 예상액은 10,298,000원에서 31,340,800원, 48,152,640원으로 커집니다. 실질취득은 각각 117,298,000원, 116,940,800원, 116,632,640원으로 보증금 115,000,000원 수준에 집행비용 효과가 더해진 범위에서 움직입니다. 이 때문에 “몇 번 유찰됐으니 싸졌다”는 해석이 그대로 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 장지영 보증금 | 115,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 장지영 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,298,000원을 제외한 104,702,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 10,298,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자와 임차권자가 모두 장지영으로 기재돼 있으며, 시나리오상 신청인 배당액 역시 104,702,000원으로 잡혀 있습니다.
⑤ 등기 흐름 — 과거 담보권은 이미 말소
과거에는 국민은행, 충주농업협동조합, 고흥군수산업협동조합 등의 근저당권이 설정된 이력이 있으나 자료상 해당 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 매수인 부담을 만드는 핵심은 과거 담보권이 아니라 을구 9번 장지영의 주택임차권입니다.
| 일자 | 주요 소유권·거래 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2009.06.16 | 김광원 소유권이전 | 90,000,000원 |
| 2013.11.25 | 박승자 소유권이전 | 85,000,000원 |
| 2020.06.22 | 정정환 소유권이전 | 90,000,000원 |
| 2020.11.09 | 이상덕 소유권이전 | 110,000,000원 |
| 2022.11.11 | 함성철 소유권이전 | 115,000,000원 |
위 금액은 해당 호수 등기부에 기재된 과거 거래가액입니다. 현재 시점의 별도 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 사건에서는 최저가를 현 시세보다 싸다고 평가하지 않고 실질취득 부담과 권리 인수 구조를 우선해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2002.04.19 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 굴다리오거리 북동측 인근에 위치하며 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 부평역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·제한. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 107,000,000원 + 인수 10,298,000원 = 117,298,000원입니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 31,340,800원, 2회 유찰 시 48,152,640원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2022.09.08, 확정일자 2022.09.21, 점유개시 2022.10.11, 임차권등기 2024.11.12의 연결관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 두 지위 모두 장지영으로 기재돼 있고 금액도 115,000,000원입니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 예상배당표상 임차보증금 부족분 10,298,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 인수형
이 사건의 승부처는 최저가 107,000,000원이 아닙니다. 보증금 115,000,000원의 대항력 있는 임차인 장지영이 있고, 현재 회차에서 보증금 중 10,298,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수가 예정돼 있다는 점이 핵심입니다. 그래서 현재 실질취득은 117,298,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 85,600,000원까지 내려가지만 인수액은 31,340,800원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 68,480,000원으로 내려가는 대신 인수액은 48,152,640원까지 커집니다. 낙찰가만 보면 큰 폭으로 낮아지지만 실질취득은 각각 116,940,800원, 116,632,640원입니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총부담 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
따라서 이 물건은 “신건 최저가 107,000,000원”이라는 숫자보다 보증금 115,000,000원과 미배당 인수액을 먼저 봐야 합니다. 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없으며, 권리분석상 핵심은 임차인의 대항력·우선변제권과 배당 후 잔액 인수입니다.
