인천지방법원 2025타경511853. 인천 남동구 구월동 제이앤제이오피스텔 6층 603호입니다. 공부상 이용상태는 업무시설-오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 12층으로 사용승인일은 2015.12.02.입니다. 등기상 소유자는 김민진이며, 2015.12.18. 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 채권최고액 134,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2016.02.18. 군위축산업협동조합 근저당 12,000,000원, 2023.12.22. 남동구 압류, 2025.08.29. 농협은행의 현 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차를 143,000,000원에 매각한다고 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설-오피스텔 · 지상 12층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 김민진 · 2015.12.18. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 107,621,576원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.18. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 134,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
등기상 핵심은 2015.12.18. 농협은행주식회사 근저당입니다. 그보다 앞선 2015.12.03. 신한은행 근저당은 2015.12.18. 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후 설정된 군위축산업협동조합 근저당, 남동구 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 권리보다 현장확인이 중요
임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사정만으로 실제 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 3. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 12,000,000원 | 5,798,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 146,400,000원 중 140,198,000원이 배당되고, 6,202,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 143,000,000원 | 6,202,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 114,400,000원 | 34,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 91,520,000원 | 56,927,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천시청 남측 인근이며, 주변은 시청 주변 업무용·상업용 건물과 주거용 오피스텔이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 인천지하철 1·2호선 인천시청역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 12층, 사용승인일 2015.12.02.이며 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비, 기계식주차장설비가 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 오피스텔 건물 부지이며 남측 약 10m, 동측 약 12m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며 공시지가는 2,525,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장조사가 폐문·관계인 부재로 진행됐고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 군위축산업협동조합 채권 일부가 미배당되더라도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금 변수. 등기상 남동구 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 처리돼 있으나 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가도 폐문 때문에 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 했으므로 내부 상태를 별도로 점검하세요.
- 입찰가 검증. 현재 신건 최저가는 143,000,000원입니다. 권리상 인수 0원만을 근거로 응찰가를 정하지 말고 실제 임대조건·점유·호실 상태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 권리는 단순, 점유는 확인 필요”
이 물건의 등기 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2015.12.18. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 군위축산업협동조합 근저당·남동구 압류·현 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가 현장조사는 폐문으로 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 등기 인수위험보다 실제 점유·임대관계 확인과 신건 143,000,000원에 대한 입찰가 검증입니다. 권리는 정리형이지만, 현장확인을 끝내기 전까지 명도 난도를 낮게 단정할 단계는 아닙니다.
