인천지방법원 2025타경511994. 인천 미추홀구 숭의동 해담아트빌 6층 603호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2018년 4월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 경인북부수산업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 이후 최성국 가압류 14,300,000원, 공병기 소유권이전청구권가등기, 강제경매개시결정과 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 조사에는 이명희 1명이 확인됩니다. 전입일은 2018.05.09로 말소기준일인 2018.04.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력 자체가 성립하지 않아 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자 등 세부 임대차 조건은 입찰 전 매각물건명세서 원본과 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-7 해담아트빌 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지상11층 내 제6층 제603호 |
| 소유자 | 차주헌 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성국 / 13,671,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
현재 유효 권리의 핵심은 2018.04.27 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 이것이 말소기준권리가 됩니다. 2024.04.02 최성국의 가압류 14,300,000원, 2025.03.26 공병기의 소유권이전청구권가등기, 2025.09.01 강제경매개시결정, 2025.10.29 농협은행 임의경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 조사 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 2018.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
이명희의 전입신고일은 2018.05.09로, 말소기준 근저당권 설정일인 2018.04.27보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조로 보지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 여부와 금액은 원본 서류 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 최성국 | 14,300,000원 | 10,484,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성국 | 13,671,671원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 13,671,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 221,643,342원 중 현재 회차 예상 배당액은 190,484,000원, 미배당은 31,159,342원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 31,159,342원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 69,416,142원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 100,021,582원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 31,159,342원에서 69,416,142원, 100,021,582원으로 커집니다. 하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있고, 철근콘크리트구조 지상11층 건물의 제6층 제603호입니다.
- 입지. 인천 미추홀구 숭의동 ‘숭의로터리’ 북동측 인근으로, 업무시설·단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 사용승인. 2017.04.28 사용승인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 7번 공병기 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리지만, 별도 주의사항에 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 관련 원인을 확인하세요.
- 임대차 보완 확인. 이명희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 임대차 조건을 다시 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 194,000,000원의 가격 적정성은 판단되지 않습니다. 주변 동일·유사 오피스텔 거래가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차부터 채권 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2018.04.27 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 조사된 임차인 이명희도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 갑구 7번 가등기에 대해서는 성격 확인 필요라는 주의사항이 남아 있습니다. 그리고 감정가 194,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 대체로 정리되지만, 가등기 원본 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰할 물건”입니다.
