인천지방법원 2025타경512337. 청라한신더휴커낼웨이 13층 에이1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 김일동이며 2020.01.03 소유권을 이전받았고, 같은 날 영등포농업협동조합이 채권최고액 200,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 부천시 압류, 임의경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2025.06.20 설정됐던 인천신용보증재단 가압류 11,600,000원은 2026.07.16 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512337 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 13층 에이1301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층 건물 내 13층 에이1301호 |
| 소유자 | 김일동 · 2020.01.03 소유권이전 · 거래가액 227,654,730원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 89,803,996원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.03 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 부천시 압류와 2026.07.16 인천신용보증재단 가압류는 모두 그 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임대 확인 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 거주민 및 인근 공인중개사무소 탐문 결과 등을 종합해 평가한 것으로 적혀 있습니다.
감정평가상 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 보아 평가했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요하며, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 200,400,000원 | 200,400,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 12,428,059원 | 12,428,059원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,969,941원 |
현재 회차 243,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 근저당과 가압류가 전액 배당되고 소유자 잔여 25,969,941원이 계산됩니다. 실제 확정채권액·집행비용·조세 등 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 243,000,000원 | 212,828,059원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 194,400,000원 | 190,878,400원 | 21,949,659원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 60,285,339원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 동측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 건물은 27층 규모이며 대상 호실은 13층입니다.
- 도로. 본건은 2면으로 차량 통행이 가능한 포장 공도에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 10,566㎡, 평지·정방형·중로각지이며 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.03 영등포농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 임대관계 미상·폐문부재였습니다. 현황조사와 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 인테리어·관리 상태가 평가 전제와 다른지 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 함께 확인하세요.
- 가격 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 243,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당액은 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 남았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.03 영등포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액이 생기는 구조도 아닙니다.
다만 감정평가 당시 임대관계 미상·폐문부재·내부 직접 확인 불가였다는 점은 별도로 남습니다. 또한 비교할 실거래 자료가 없어 신건 최저가 243,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유 확인과 실제 시장가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
