인천지방법원 2025타경512447. 인천 미추홀구 용현동 미캐스빌 4층 401호, 전용 51.31㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 장재광이며, 이번 경매는 녹번동새마을금고가 신청했습니다. 청구액은 25,042,184원입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.05. 주택도시보증공사 가압류 320,000,000원이고, 이후 엠캐피탈주식회사와 주식회사 신한은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 도은아는 2021.12.01. 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 인천도시공사는 보증금 113,000,000원, 전입 2021.12.01., 확정일자 2021.11.10.으로 역시 대항력이 있으며 우선변제권을 행사합니다. 현재 120,000,000원 매각가 가정에서는 인천도시공사의 보증금이 전액 배당되지만, 유찰 시에는 미배당액이 매수인 인수로 바뀌기 시작합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512447 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 620-34 미캐스빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 토금북로57번길 28-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.31㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2010.12.22 |
| 소유자 | 장재광 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 녹번동새마을금고 / 25,042,184원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 명칭 | 공부상 미캐스빌 · 현황 인식 미캐슬빌 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.07.05. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 도은아와 인천도시공사의 전입일은 모두 2021.12.01.로 더 빠릅니다. 따라서 두 임차관계 모두 대항력 이슈를 먼저 봐야 합니다. 인천도시공사는 보증금 113,000,000원과 확정일자 2021.11.10., 배당요구 2026.01.12.가 확인되어 우선변제권 행사 구조가 명확하지만, 도은아는 보증금이 확인되지 않아 별도 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도은아 | 2021.12.01 | 확인되지 않음 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 有 | 우선변제 미상 보증금 미상으로 인수액 확정 불가 |
| 인천도시공사 | 2021.12.01 | 2021.11.10 | 113,000,000원 | 2026.01.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 현재 회차 전액배당, 유찰 시 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
미캐스빌은 8세대, 사용승인일 2010.12.22.이고, 전용 51.31㎡에 맞는 확인된 실거래는 2024.11. 5층 78,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 78,000,000원으로 집계되어 있습니다. 이에 비해 신건 최저가 120,000,000원은 최근 시세의 153.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 51.31㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.31㎡ | 1건 | 78,000,000원 |
실거래 표본이 1건이라 개별 호수 가격을 단정할 수는 없지만, 제공된 동일면적 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두 78,000,000원입니다. 신건 최저가 120,000,000원이 이 기준보다 높은 만큼 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 113,000,000원 | 113,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 4,520,000원 |
| 3. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 73,650,006원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 21,571,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 인천도시공사 보증금 113,000,000원이 전액 배당되고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 도은아의 보증금은 미상이므로 위 계산만으로 전체 임차인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린시설 등이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 2010.12.22.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 각각 약 4미터 포장도로, 북동측으로 약 2~3미터 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다. 토지면적은 188.0㎡입니다.
- 거래 표본. 8세대 규모이며 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 현황 명칭. 공부상 명칭은 미캐스빌이지만 현황 인식은 미캐슬빌입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 도은아 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 원본에서 보증금·배당요구·우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 인천도시공사 인수 시나리오. 현재 회차는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 19,128,000원, 2회 유찰 시 37,982,400원이 인수로 계산됩니다.
- 낙찰가와 인수를 함께 계산. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분은 매수인에게 넘어갈 수 있으므로 최저가 하락 자체를 할인으로 보지 말아야 합니다.
- 시세 표본 확인. 동일면적 확인 거래가 1건뿐이고 그 금액은 78,000,000원입니다. 신건 최저가 120,000,000원과 차이가 큽니다.
- 건물 명칭 대조. 공부상 미캐스빌과 현황 미캐슬빌의 동일 물건 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득을 보라”
이 물건의 현재 신건 최저가는 120,000,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 실거래는 78,000,000원입니다. 현재 배당표에서는 인천도시공사 보증금 113,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산되지만, 도은아의 대항력 있는 임차관계는 보증금이 미상이라 별도의 불확실성이 남습니다. 더 중요한 점은 유찰 후입니다. 1회 유찰에서는 96,000,000원에 19,128,000원, 2회 유찰에서는 76,800,000원에 37,982,400원의 인수가 붙는 구조라 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 그만큼 내려가지 않습니다. 현재는 시세보다 높은 가격과 미확정 임차 위험이 동시에 존재하며, 유찰 이후에도 낙찰가가 아니라 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
