창원지방법원 2025타경20516. 함안군 산인면 신산리 507-2의 토지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공부상 공장용지 2,005㎡이며 공장용지 및 잔여지(법면)로 이용 중이고, 감정평가상 건물은 분묘 및 쓰레기처리시설로서 고물상(사무실)으로 이용되고 있습니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 제반 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 소유자는 이호섭이고, 2013.03.22. 중소기업은행 근저당 504,000,000원이 말소기준권리입니다. 2018년 추가 근저당 64,800,000원, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류 145,800,000원, 중소기업은행 가압류 16,200,000원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심 리스크는 등기보다 현장입니다. 일괄매각에 포함되는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구인 트럭스케일저울 80통 기타부대설비 일체 1식은 공부상 목록1에 소재하는 것으로 기재돼 있으나, 감정평가에서는 실제로 신산리 산57-1과 신산리 산168에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됐습니다. 정확한 소재지는 지적측량이 필요합니다. 또한 목록1 지상에는 상당량의 폐기물이 있어 처리비용을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20516 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 산인면 신산리 507-2 · 경상남도 함안군 산인면 함마대로 2336 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 분묘 및 쓰레기처리시설 · 고물상(사무실) |
| 토지 | 공장용지 · 2,005㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 벽지도배 등 · PVC창호 |
| 소유자 | 이호섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 766,440,700원 / 184,022,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 568,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 공시지가 | 298,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2013.03.22. 설정된 중소기업은행 근저당 504,000,000원이고, 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당 64,800,000원, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 및 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 4회 유찰 — 감정가 24.01%만 보면 안 된다
감정가는 766,440,700원, 현재 최저매각가는 184,022,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오의 최저가는 5회 유찰 시 128,815,399원, 6회 유찰 시 90,170,779원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 토지의 남서측은 잔여지인 법면 상태이고, 이용상황별 면적은 지적도면으로 대략 산출돼 실제 측량과 달라질 수 있습니다. 북서측 일부는 접도구역에 저촉되며, 토지이용계획상 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 확인됩니다.
③ 일괄매각 범위 — 포함·제외를 구분해야 한다
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 매각 포함 | 토지 지상 수목 · 제시외 건물 창고 등 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 트럭스케일저울 80통 기타부대설비 일체 1식 |
| 매각 제외 | 컨테이너박스 일부 · 철재계단 · 기타 지상 적치 고철 및 폐기물 등 일체의 적치물 |
| 소재 확인 | 기계·기구는 실제 신산리 산57-1 및 신산리 산168에 걸쳐 소재하는 것으로 파악 · 정확한 소재지는 지적측량 필요 |
특히 매각 포함 기계·기구가 실제로는 신산리 산57-1(소유자 경상남도) 및 신산리 산168(소유자 국)에 걸쳐 있는 것으로 파악됐다는 점이 중요합니다. 감정평가 자체가 정확한 소재지 확인을 위해 지적측량이 필요하다고 적시하고 있으므로, 해당 설비가 어느 필지에 얼마나 걸쳐 있는지를 확인하기 전에는 감정가 할인율만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,308원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 504,000,000원 | 180,645,692원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 64,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 145,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 16,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,376,308원을 제외한 180,645,692원이 말소기준 중소기업은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 채권 730,800,000원 대비 미배당액은 550,154,308원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산인농공단지 남동측에 위치하며 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 분묘 및 쓰레기처리시설로서 고물상(사무실)로 이용 중입니다.
- 토지. 공부상 공장용지 2,005㎡이며 공장용지 및 잔여지(법면)로 이용 중입니다. 남서측 잔여지 면적은 지적도면상 대략 산출돼 실제 측량결과와 달라질 수 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형)·가축사육제한구역이며 일부 접도구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 폐기물. 지상에 상당량의 폐기물이 소재해 응찰 전 현장조사와 처리비용 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 소재지. 매각 포함 설비가 신산리 산57-1 및 산168에 걸쳐 소재하는 것으로 파악돼 정확한 경계를 지적측량으로 확인해야 합니다.
- 폐기물 처리비. 현장에 상당량의 폐기물이 있습니다. 매각 제외 적치물과 처리 책임·비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 수목·제시외 창고 등과 기계·기구는 포함되지만 일부 컨테이너박스·철재계단·고철·폐기물 등은 제외됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가상 고물상(사무실)로 이용 중이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 토지 경계. 공장용지와 남서측 법면의 실제 면적이 감정평가상 대략 산출된 만큼 현황과 공부의 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 리스크를 먼저 본다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2013.03.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건 자체입니다.
4회 유찰을 거치며 766,440,700원의 감정가가 184,022,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 24.01%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 매각 포함 기계·기구가 경상남도 및 국 소유 토지에 걸쳐 있는 것으로 파악돼 정확한 소재지에 지적측량이 필요하고, 상당량의 폐기물 처리비도 남아 있습니다. 공장용지 일부는 법면이며 실제 이용면적과 측량결과가 달라질 수 있습니다.
등기는 비교적 단순하지만 현장 실사가 핵심인 물건. 현재 회차의 낮은 가격보다 기계·기구 경계, 폐기물 처리비, 실제 점유와 매각 포함·제외 범위를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
