인천지방법원 2025타경513852. 인천 서구 가정동 디오스텔루원시티오피스텔 10층 1049호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김현숙이고, 2021.03.13. 매매를 원인으로 2021.04.12. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 205,000,000원입니다.
권리 흐름에서 중요한 점은 과거 신한은행 근저당권이 현재 말소기준이 아니라는 사실입니다. 신한은행 근저당권은 2019.08.05. 설정됐지만 2021.04.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.11.29. 접수된 염수한의 가압류 800,000,000원이며, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 이후 서울특별시 중구의 압류도 2024.04.23. 해제로 이미 말소됐고, 2025.11.13. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 645-2 디오스텔루원시티오피스텔 10층 1049호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상10층 중 10층 1049호 · 사용승인일 2019.07.08 |
| 소유자 | 김현숙 · 2021.03.13. 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 염수한 / 787,434,701원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 “소유자 단독점유”로 단정할 수는 없습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차관계가 별도로 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 실제 점유자와 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’ 판정 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 163,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 163,000,000원입니다.
그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지, 적정한지를 숫자로 단정할 근거가 없습니다. 특히 오피스텔·근린시설처럼 주거용 아파트와 용도와 수요층이 다른 물건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 염수한 | 800,000,000원 | 159,918,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 염수한 | 787,434,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 청구 합계는 1,587,434,701원, 배당액은 159,918,000원, 미배당은 1,427,516,701원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 1,427,516,701원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 1,459,660,301원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 1,485,375,181원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가도 임차보증금이나 인수권리가 늘어나는 구조가 아닙니다. 데이터상 모든 회차의 인수액이 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다. 다만 실거래 자료가 없기 때문에 130,400,000원이나 104,320,000원이 실제 시세 대비 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가정역(인천2호선) 북서측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입과 주차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 가정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 지하6층/지상10층 중 10층입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 공공주택지구 · 과밀억제권역이며, 공시지가는 3,600,000원/㎡입니다.
- 도로. 대상물건 동측 및 서측으로 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)로 확인되는 만큼, 동일 유형의 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 ‘미상’입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가압류 소멸 확인. 2022.11.29. 염수한 가압류가 현재 기준권리이며 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서와 등기부 최신본을 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 최저가 163,000,000원을 시세보다 싸다고 가정하지 말고, 동일 건물·동일 용도 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·대장·집합건축물 현황을 서로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 130,400,000원, 2회 유찰 시 104,320,000원이지만, 유찰 자체가 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 미확정”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 2022.11.29. 가압류와 2025.11.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
다만 두 가지를 과대평가하면 안 됩니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 ‘미상’이므로 실제 점유와 명도 리스크는 다시 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 163,000,000원이나 유찰 후 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리분석은 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
