인천지방법원 2026타경170. 검암4차신명스카이뷰골드 505동 2층 201호 아파트입니다. 소유자는 이순이이며, 이번 경매의 말소기준권리는 2018.02.01 접수된 주식회사중앙자산관리대부의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이후 해당 법인은 2026.02.24 등기에서 주식회사중앙자산관리로 상호가 변경됐고, 2026.03.17 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 2026.04.23 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 정상규 1명입니다. 전입일이 2021.01.12로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당·인수 시나리오에서는 매수인이 승계하는 보증금을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이 부분은 배당 순서와 잔여금에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경170 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 535-2 검암4차신명스카이뷰골드 505동 2층201호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 84.5888㎡ · 15층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이순이 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 중앙자산관리 / 21,797,260원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.01 을구 17번 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상규 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 정상규의 전입일은 말소기준권리인 2018.02.01보다 뒤인 2021.01.12이므로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않았습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 신건 가격 아래
같은 단지 검암4차신명스카이뷰의 84.59㎡ 실거래 표본입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 341,227,272원, 최신 거래 320,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -5.0%를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.59㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2026.02 | 84.59㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.59㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.59㎡ | 13 | 383,000,000원 |
| 2025.10 | 84.59㎡ | 4 | 351,500,000원 |
| 2025.09 | 84.59㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 84.59㎡ | 7 | 358,000,000원 |
| 2025.08 | 84.59㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 84.59㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2025.06 | 84.59㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 84.59㎡ | 14 | 359,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.59㎡ | 11건 | 341,227,272원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 349,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 341,227,272원의 102.3%로, 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래도 2026.04의 320,000,000원이며, 같은 2층 거래 표본에는 2025.06 310,000,000원 거래가 있습니다. 전체 실거래 평균 342,708,333원보다도 현재 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -5.0%의 하락 추세를 더 중요하게 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사중앙자산관리대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 313,314,000원 |
배당표는 을구 17번 근저당권의 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 21,797,260원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은지초등학교 북측 인근의 검암4차신명스카이뷰골드 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2004.08 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 아파트 중 2층 201호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이며, 토지 공시지가는 1,984,000원/㎡입니다. 감정요항에는 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 거래 흐름. 단지는 311세대, 준공일은 2004.08.25이며, 제공된 동일 면적 실거래는 12건입니다. 최근 가격 추세는 -5.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 349,000,000원은 최근12개월 평균 341,227,272원의 102.3%입니다. 최신 거래 320,000,000원과도 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -5.0%이므로 전체 평균 342,708,333원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 임차인 확인. 정상규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 확인하세요.
- 을구 16번 연혁 대조. 한화손해보험주식회사 근저당권과 한국자산관리공사 이전 이력의 말소 연혁을 등기부 원문에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원으로 산정돼 있으며 두 경우 모두 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 걸린다
이 사건의 핵심은 임차인 인수보다 현재 가격 수준입니다. 정상규의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 신건 실질취득액 349,000,000원은 최근 12개월 평균 341,227,272원보다 높고, 최신 거래는 320,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -5.0%입니다. 따라서 현재 회차는 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 권리는 비교적 단순하지만 가격은 최근 시세 이상이라는 구도로 보는 것이 일관됩니다.
