인천지방법원 2026타경222. 송도동 ‘송도씨워크인테라스한라’ 5층 비523호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 집합건축물대장 용도는 업무시설(사무소)입니다. 소유자 고순애 명의의 소유권이전등기는 2022.07.15 접수됐고, 매매 원인은 2020.04.29, 등기상 거래가액은 117,620,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 105,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.07.15 하나은행 근저당 이후 2026.03.13 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 윤원진의 전입일은 2021.12.22로 말소기준권리인 2022.07.15 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 3,500,000원, 월세는 350,000원이며 21.3㎡를 점유하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 5층 비523호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 25층 건물 중 5층 비523호 · 사용승인 2022.06.28 |
| 소유자 | 고순애 · 매매 원인 2020.04.29 · 2022.07.15 소유권이전등기 · 거래가액 117,620,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 77,678,484원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.07.15 접수된 주식회사하나은행 근저당권 105,600,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 윤원진은 2021.12.22 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 경매대금에서 보증금을 배당받지 않습니다. 따라서 보증금 3,500,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤원진 | 21.3㎡ | 2021.12.22 | 3,500,000원 / 350,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 | 3,500,000원 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 106,000,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 3,500,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남기 때문에, 현재 회차의 실질취득 부담은 109,500,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 106,000,000원 | 3,500,000원 | 109,500,000원 | 1,884,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 84,800,000원 | 3,500,000원 | 88,300,000원 | 22,726,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 67,840,000원 | 3,500,000원 | 71,340,000원 | 39,381,120원 |
유찰되면 낙찰대금은 내려가지만 이 사건의 인수보증금은 각 회차 모두 3,500,000원으로 남습니다. 따라서 입찰가 비교도 반드시 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액 기준으로 해야 합니다. 확인 가능한 최근 실거래 근거가 없어 이 금액이 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 등기상 확인되는 거래가액 117,620,000원은 매매 원인이 2020.04.29인 거래로, 현재 가격 판단의 직접적인 시세 기준으로 사용하기에는 시점 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,284,000원 |
| 인수. 임차인 윤원진 보증금 | 3,500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 105,600,000원 | 103,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,284,000원과 근저당 배당 103,716,000원으로 매각대금 106,000,000원이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,884,000원이며, 임차인 보증금 3,500,000원은 배당액이 0원이라 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 국제업무지구역 북동측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·공동주택·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 국제업무지구역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이며, 25층 건물 중 5층 비523호입니다. 사용승인일은 2022.06.28입니다.
- 도로. 북동측 약 45m, 북서측 약 40m, 남서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표기. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가에 인수액을 더할 것. 현재 최저가 106,000,000원에 응찰하면 경제적 부담은 임차보증금 3,500,000원을 더한 109,500,000원입니다.
- 윤원진 임차관계 재확인. 현황조사·매각물건명세서상 전입 2021.12.22, 점유 21.3㎡, 보증금 3,500,000원, 월세 350,000원이며 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다.
- 우선변제권 없음. 현재 배당 구조에서는 임차인 배당 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행의 근저당 미배당액은 매수인의 임차보증금 인수와 별개의 항목입니다.
맺으며 — “1.06억 낙찰”이 아니라 “1.095억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 등기부만 보면 단순하지만, 임차인이 결론을 바꿉니다. 말소기준권리인 2022.07.15 하나은행 근저당은 매각으로 소멸하지만, 윤원진은 그보다 앞선 2021.12.22 전입으로 대항력을 갖고 있습니다. 우선변제권이 없어 보증금 3,500,000원이 배당되지 않기 때문에 매수인이 전액 인수합니다.
따라서 신건 최저가 106,000,000원만 놓고 가격을 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 실제 부담을 나타내는 기준은 109,500,000원입니다. 최근 실거래에 근거한 시세 비교가 확인되지 않는 만큼, 이 실질취득액을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거도 없습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 대항력 임차보증금 3,500,000원을 반드시 취득원가에 포함하는 것입니다.
