인천지방법원 2026타경252. 간석동 코지빌 비동 6층 607호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박봉남은 2019년 10월 25일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026년 3월 18일 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현황조사상 강석이 2024년 11월 5일 전입했고 2026년 4월 13일 배당요구를 했습니다. 다만 전입일이 말소기준권리인 2019년 10월 25일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 그 부분은 별도로 확인해야 하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 248-4 코지빌 비동 6층607호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 19.18㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 비동 6층 607호 · 사용승인 2012.02.15 |
| 소유자 | 박봉남 (2019.10.25. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 92,086,879원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2019.10.25. 신한은행 근저당입니다. 2012년 삼선새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 과거 신탁등기와 민간임대주택등기도 이미 말소된 상태입니다. 2026년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석 | 2024.11.05 | 미상 | 2026.04.13 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 7,000만원은 최근 거래보다 크게 높다
코지빌비 동일면적 19.18㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 51,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026년 7월 46,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 46,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.18㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 2025.01 | 19.18㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2023.12 | 19.18㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 전체 평균 | 19.18㎡ | 3건 | 51,500,000원 |
신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 46,000,000원의 152.2%입니다. 최신 거래 역시 46,000,000원이므로 신건 최저가는 최근 거래보다 높은 구간입니다. 특히 최근 거래가격은 이전 거래 대비 15.2% 하락한 흐름이라, 과거 거래가가 섞인 전체 평균 51,500,000원만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 68,340,000원 |
| 미배당 | - | 51,660,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 120,000,000원 기준으로 신한은행에 68,340,000원이 배당되고 51,660,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 92,086,879원이며, 현재 회차의 신청채권자 예상배당액은 68,340,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 51,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 65,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 76,406,400원 | 0원 |
권리구조상 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 56,000,000원도 최근 거래 46,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 44,800,000원에서야 데이터상 최신 거래 및 최근 12개월 평균과 비슷한 구간으로 내려옵니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천약산초등학교 남서측 인근으로 도시형생활주택·주거용 오피스텔과 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.02.15 사용승인된 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 코지빌비는 60세대이며 동일면적 확인 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강석 보증금 확인. 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 46,000,000원입니다. 전체 평균 51,500,000원보다 최신 데이터를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.2%이므로 과거 53,500,000원·55,000,000원 거래를 그대로 현재 시세로 보는 것은 주의가 필요합니다.
- 유찰 회차 점검. 신건 70,000,000원과 1회 유찰 56,000,000원은 최근 거래가격보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 44,800,000원입니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 현재 자료상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 시세와 거리가 크다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019년 신한은행 근저당이고, 강석의 전입은 2024년이라 대항력이 없습니다. 배당자료상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 46,000,000원인데 신건 최저가는 70,000,000원으로 152.2% 수준입니다. 최근 거래 추세도 -15.2%입니다. 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 2.0회인 점까지 겹치므로, 권리는 통과지만 신건 가격은 보류가 데이터에 맞는 결론입니다.
