인천지방법원 2026타경501544. 송도동 힐스테이트 송도 더테라스 105동 40층 4004호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김정순은 2020.11.06. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 441,990,000원입니다. 같은 날 인천축산업협동조합이 채권최고액 379,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
권리관계에서 가장 주의할 부분은 홍종명의 주택임차권입니다. 임차보증금은 170,000,000원, 임차권등기일은 2025.04.18.로 말소기준보다 뒤입니다. 등기사항에는 임대차계약일자 2023.02.11., 주민등록일자·점유개시일자 2023.03.24., 확정일자 2023.02.16.이 기재되어 있으나, 임차인 조사에서는 전입신고일이 미상으로 정리돼 대항력 판정이 확정되지 않았습니다. 따라서 ‘임차권등기가 뒤이므로 무조건 안전하다’고 단순화하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 105동 40층4004호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 지상 49층 건물 중 40층 4004호 · 사용승인일 2020.09.24 |
| 소유자 | 김정순 · 2020.11.06. 소유권이전 · 거래가액 441,990,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 376,421,135원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 2020.11.06. 을구 1번 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 홍종명의 을구 2번 주택임차권과 2026.03.03. 임의경매개시결정은 등기 순서상 그 뒤에 있고, 등기상 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인의 실제 대항력은 등기 순서만으로 결정되는 것이 아니므로 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 홍종명 | 40층 4004호 84.2071㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 2025.04.18. |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 비교는 보류
감정가와 신건 최저가는 모두 454,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 전체 평균이나 과거 고가 거래를 대신 끌어와 가격 메리트를 부여할 근거도 없으므로, 이 물건은 권리 확인과 별개로 가격 적정성을 추가 검증해야 하는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,940,000원 |
| 1. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 379,200,000원 | 379,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,860,000원 |
현재 예상배당에서는 근저당권이 전액 배당되고 67,860,000원이 소유자 잔여로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 홍종명의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도5동 행정복지센터 서측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 송도달빛축제공원역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 49층 건물 중 40층이며, 사용승인일은 2020.09.24입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설되어 있고 동측 약 40미터, 북측 약 20미터, 서측 약 50미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 홍종명의 주민등록·점유·확정일자 및 임차권등기명령 관련 원본을 대조해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 인수액 재검산. 현재 예상배당은 매수인 인수 0원이지만, 임차인의 법적 지위가 확정된 뒤 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 454,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 동일 단지·동일 면적대 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 1회 유찰 시. 매각가 363,200,000원 가정에서 채권자 미배당은 21,884,800원으로 계산됩니다.
- 2회 유찰 시. 매각가 290,560,000원 가정에서 채권자 미배당은 93,507,840원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 시세 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기 순위보다 ‘임차인의 실제 대항력’ 확인이 먼저
이 사건은 말소기준 자체는 선명합니다. 2020.11.06. 인천축산업협동조합 근저당이 기준이고, 홍종명의 임차권등기는 2025.04.18.로 뒤에 있습니다. 하지만 보증금 170,000,000원의 실제 임차인이 존재하고 대항력·우선변제 판정이 확정되지 않았다는 점이 핵심입니다. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 그 숫자를 최종 결론으로 고정하기 전에 임차인의 전입·점유·확정일자를 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 가격 역시 최근 실거래 자료가 없어 신건 454,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 권리와 가격 모두 ‘확인 후 판단’이 필요한 유형입니다.
